別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 稲沢 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -11 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　水野　昌弘 印  TEL.

鑑定評価額 8,210,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市祖父江町森上本郷一２３番１３ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 河川保全区域 1:1 住宅 Ｗ2 川辺に一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 森上 690m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 森上駅東方 690m 法令 規制 １住居 (60,200) 河川保全区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並んでいるが、農地等も見られる地域である。今後は徐々に住宅地域として成熟していくと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線・尾西線沿線の概ね稲沢市及びその隣接市の住宅地域の圏域。需要 者の中心は尾張地区に生活の本拠を置く居住者である。新規に住宅を求める需要者の多くはサラリーマン世帯であり、 名古屋のベッドタウンの色合いも強まってきている。土地の供給は農地等からの転換が多い為、開発業者によるミニ開 発が主流である。土地は１０００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣にアパート等の収益物件は殆ど見られず、ほぼ全て自用の住宅であり、取引の中心も自用の住宅又は住宅用地で ある。対象地がアパート等の敷地としては過小の為収益価格を断念したが、当該地域では投資採算性を指向する収益性 より居住性・資産性を重視した価格形成がなされており、収益価格の断念は特に問題ない。よって、価格形成を反映す る比準価格を標準とし、当該標準地の前年価格との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲沢駅・国府宮駅を中心とした市街地の住宅 需要は高い水準にあるが、旧祖父江町・平和 町は需要低迷している。 特別な地域要因の変動はないが、徐々に住宅 地として成熟しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％