鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小牧 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０１２８ -540	小牧市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6.5m市道、中間画地		近商 (80,306)
b	Ａ小牧０２１３ -45	小牧市		更地	（　）	長方形	南西18m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ小牧０２２８ -22	小牧市		更地	（　）	ほぼ整形	北西16m市道、南西12m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	Ａ小牧０２２８ -5	小牧市		更地	（　）	ほぼ台形	北西18m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	Ａ小牧０２２８ -40	小牧市		貸家建付地	（　）	不整形	南東15m区画街路、南6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.0]	91,296	100 [ 94.2]	96,917	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,900
b	(　 ) 105,871	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,871	100 [ 111.2]	95,208		95,200
c	(　 ) 127,840	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	121,080	100 [ 122.2]	99,083		99,100
d	(　 ) 86,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	91,291	100 [ 90.2]	101,210		101,000
e	(　 ) 82,178	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.6]	83,345	100 [ 81.2]	102,642		103,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,000 円／㎡]

小牧 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,748,119	2,631,037	8,117,082	6,652,800	1,464,282	（　0.9519） 1,393,850	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	30,974,444 円　　　　（　 59,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	264.46	Ｓ2	528.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	524 ㎡	23.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸しの店舗、２階部分貸しの事務所を想定する。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.46	80.0	211.57	2,216	468,839	6.0	2,813,034
							3.0	1,406,517
2～ 2	事務所	264.46	85.0	224.79	1,839	413,389	3.0	1,240,167
							1.0	413,389
～

～

～

計		528.92	82.5	436.36		882,228		4,053,201
								1,819,906

⑨年額支払賃料	882,228 円　×　12ヶ月　＝　 10,586,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 436.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,586,736 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 661,124 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,357,612 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,053,201 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,819,906 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 352,407 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,748,119 円　　　　（　 20,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸２８　　　　-501	2,195 ( 2,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,218	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,341 円/㎡　月額支払賃料（　 2,216 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ小牧賃貸１９　　　　-501	2,461 ( 2,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	2,463
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	495,000 円	99,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	550,937 円	11,018,736　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 407,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 980,100 円	99,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	99,000 円	99,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,000 円	99,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,631,037 円　（　　　　　　 5,021 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 528.92 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,652,800 円（　　　　　 12,696 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,748,119 円
②総費用	2,631,037 円
③純収益　①－②	8,117,082 円
④建物等に帰属する純収益	6,652,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,464,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,393,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,974,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
小牧 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小牧 5-6

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　佐藤　和徳

印

TEL.

鑑定評価額

50,400,000 円

１㎡当たりの価格

96,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小牧市外堀１丁目２４１番				②地積　(㎡)	524 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	不整形 1:1	事務所Ｓ2	店舗のほかに事務所等が見られる路線商業地域	南西22m県道	水道、ガス、下水	小牧口 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

小牧口駅西方

1.4km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの路線商業地域である。将来動向については、特に価格形成に影響を与える変動要因も無く、今後暫く
は現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね小牧市を中心として隣接する周辺市町を含む商業地域。需要者は沿道サービス業を営む法人等が中
心であると想定される。同一街路沿いには、一部で事業所等が見られるが、主として飲食、物販等のロードサイド店舗
が多く見られる。新規出店等は借地を利用するケースが多く購入するケースは少ない。市場での需要の中心となる価格
帯は、商業地という特性から取引規模にばらつきがあり、且つ借地利用が多いことから見出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性が重視される商業地であるが賃貸市場は個別性が強く又得られた収益価格は想定要素を多分に含むため流動的に
ならざるを得ない。従って、市場性を反映した取引価格より求めた比準価格を標準に、収益価格を参考に留めて、更に
代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小牧 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[128.0]

[100.0]
100

96,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業利用を目的とした積極的な土地購入は少
ないが、駅徒歩圏など利便性の高いエリアを
中心にマンション等への転用が見られる。

幹線道路沿いの商業地域であり、特に価格形
成に影響を与える変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小牧 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０２３０ -35	小牧市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m区画街路、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ小牧０２２８ -5	小牧市		更地	（　）	ほぼ台形	北西18m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ａ小牧０２１３ -45	小牧市		更地	（　）	長方形	南西18m国道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ小牧０１２７ -505	小牧市		更地	（　）	台形	東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,670	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,670	100 [ 84.7]	96,423	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,400
b	(　 ) 86,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	91,291	100 [ 93.5]	97,637		97,600
c	(　 ) 105,871	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,871	100 [ 112.3]	94,275		94,300
d	(　 ) 114,961	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,961	100 [ 119.4]	96,282		96,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,100 円／㎡]

小牧 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,446,024	2,552,722	7,893,302	6,339,300	1,554,002	（　0.9504） 1,476,924	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	32,820,533 円　　　　（　 62,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	264.46	Ｓ2	528.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	524 ㎡	23.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所（各階部分貸し）を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.46	80.0	211.57	2,320	490,842	6.0	2,945,052
							0.0	0
2～ 2	事務所	264.46	85.0	224.79	1,850	415,862	3.0	1,247,586
							0.0	0
～

～

～

計		528.92	82.5	436.36		906,704		4,192,638
								0

⑨年額支払賃料	906,704 円　×　12ヶ月　＝　 10,880,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 436.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,880,448 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 904,996 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,407,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,192,638 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,572 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,446,024 円　　　　（　 19,935 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ小牧賃貸１３　　　　-501	2,238 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,404	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,332 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ小牧賃貸２８　　　　-501	2,195 ( 2,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,263
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	467,500 円	93,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	565,622 円	11,312,448　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 407,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 925,600 円	93,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	93,500 円	93,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,500 円	93,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,552,722 円　（　　　　　　 4,872 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 528.92 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,339,300 円（　　　　　 12,098 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,446,024 円
②総費用	2,552,722 円
③純収益　①－②	7,893,302 円
④建物等に帰属する純収益	6,339,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,554,002 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,476,924 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,819 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,820,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,600 円／㎡）