別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 小牧 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -23 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　横井　誠 印  TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市応時３丁目１３７番外 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (60,192) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パート等も見られる 住宅地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 小牧口 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 小牧口駅東方 650m 法令 規制 １住居 (60,192) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小牧市中心部南東方の混在住宅地域で、街路整備がやや劣るが、駅徒歩圏に在る。特別な変動要因はなく当面現 状推移と予測され、地価水準は、概ね横ばいから強含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小牧市内の名鉄小牧線沿線周辺の住宅地域を中心に形成されている。需要者は、市内の居住者及び従業 者を中心に、周辺市町からの転入者もみられる。近隣地域は、鉄道駅徒歩圏に在り、市中心部に比較的近く、街路アク セス及び生活利便性も良好な住宅地域であることから、需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、対象標準地 の規模で１７００万円台で、新築分譲住宅は３５００万程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては、画地規模の制約等により賃貸経営を想定することが現実的でないことから、収益還元法は非適用とし た。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の 観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも 踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [ 99.9] 100 [125.0] [100.0] 100 90,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気に変調気配がみられるが、内陸工業都市 として堅調な事業業績が地域経済に好影響を 与えている。市内人口は概ね横這い、高齢化 率はやや高い。 市中心部に比較的近く、街路アクセス及び生 活利便性も良好な職住接近の住宅地域である ことから、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +23.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％