別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 小牧 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -4 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴 印  TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 86,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市小木南３丁目３３１番 ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ3 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 岩倉 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 岩倉駅南東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 同市南西部にあって岩倉市及び北名古屋市にも近い既存分譲住宅地域である。地域内の相当の棟数に新増改築等 が見られ世帯の更新も認められるため今後も郊外の低層戸建住宅地域として熟成が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市の南西部若しくは隣接市町の郊外部に存する分譲低層戸建住宅地域群と判定する。近隣地域周辺は公 共交通機関の整備状況からアパート等は相対的に少ない。最終需要者の中心は当市ないし周辺市町等に通勤する標準的 所得者層の世帯と推定する。買替等による中古物件の供給も少なくなく複数の駐車スペースを可能とする物件が需要の 中心であり市場は全般的に堅調さを維持している。売買価格帯は更地で１，５００万円程度が上値圏と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 （５）の通り比準価格のみが試算された。当該価格は過去１年以内に生じた不動産取引等から抽出した適正な土地価格 から価格形成要因の比較等を行い試算されたもので実証的で説得力が高い。一方、対象標準地では最寄駅等への距離の 関係や戸建住宅中心の地域性等から賃貸物件適地とは言い難いため収益価格の試算はなし得なかったが鑑定評価の過程 において収益還元法の考え方は参酌した。よって試算し得た比準価格により鑑定評価額を標記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [106.0] 100 [107.2] [100.0] 100 87,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策は維持されてきたが景気の面では 機械受注の足踏み感や自動車販売台数等にお いて減少も見られた。また建設コストは上昇 傾向にあった。 郊外の中規模戸建住宅中心の分譲住宅地域で ある。特に変動要因はないが駐車可能台数に より選別される場合有り。 変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％