別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 江南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江南 -2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治 印  TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 80,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江南市野白町西千丸１３１番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も介在する住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 江南 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 江南駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 用途面での変動は見られず、今後も現状のまま推移すると予測した。最寄り駅から徒歩圏内と利便性に優れるが 、地価は一定水準に達しているため横ばい傾向にて推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄犬山線沿線の江南市及び隣接する大口町、扶桑町内に形成された戸建住宅地域等と判定した。需要 の中心は３０～４０代の同一需給圏内に居住する第一次取得者層。対象地周辺は江南駅徒歩圏内にある利便性から選好 性が高いが、地価は一定水準に達しており横ばいにて推移している。土地は１７０㎡程度で１４００万円程度、新築戸 建物件は３０００万～３５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が２００㎡未満であるなどから、事業収支に見合う収益用建物の想定が困難であり、収益還元法 は合理性に欠けるとして割愛した。周辺での取引は自己用の住宅地を求める個人が中心であり、居住の快適性や利便性 を重視した価格が形成されている。以上により、取引事例との比較から求めた比準価格を中心に代表標準地との検討を 踏まえ、過去からの変動率も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [106.0] 100 [116.5] [100.0] 100 79,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は名古屋市のベットタウンとしての性格 が強いが、市内人口は微減傾向で推移してい る。高齢化率は愛知県全体よりも高い。 画地の配置が整然とした住宅地域として選好 性は高い。地価は一定水準に達しており概ね 横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％