鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

常滑 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ常滑０２０６ -2	常滑市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ａ常滑０１１７ -502	常滑市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、北1m、角地		１住居海岸保全区域 (60,200)
c	Ａ常滑０２０６ -25	常滑市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.2m県道、西1.5m、二方路		１住居 (60,200)
d	Ｂ常滑０２０６ -4	常滑市		更地	（　）	ほぼ台形	東8.4m市道、北3.7m、角地		１住居 (60,200)
e	Ａ常滑０２０６ -23	常滑市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.9m県道、南2.5m、二方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,637	100 [ 100.0]	57,637	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,600
b	(　 ) 58,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	60,306	100 [ 104.1]	57,931		57,900
c	(　 ) 53,146	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,146	100 [ 97.7]	54,397		54,400
d	(　 ) 62,567	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	60,745	100 [ 104.1]	58,353		58,400
e	(　 ) 49,126	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	48,640	100 [ 88.3]	55,085		55,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,500 円／㎡]

常滑 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,937,241	553,084	2,384,157	2,173,440	210,717	（　0.9702） 204,438	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,444,304 円　　　　（　 20,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常滑 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	97.50	ＬＳ2	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	213 ㎡	8.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階：共同住宅（１戸当たり平均専有面積約４９㎡×２戸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	97.50	100.0	97.50	1,458	142,155	5.0	710,775
							3.0	426,465
2～ 2	居宅	97.50	100.0	97.50	1,080	105,300	3.0	315,900
							0.0	0
～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		247,455		1,026,675
								426,465

⑨年額支払賃料	247,455 円　×　12ヶ月　＝　 2,969,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,969,460 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 178,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,791,292 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,026,675 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,651 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 426,465 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 136,298 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,937,241 円　　　　（　 13,790 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ常滑賃貸０６　　　　-2	1,103 ( 1,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [105.0]	1,020	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,083 円/㎡　月額支払賃料（　 1,080 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ常滑賃貸０６　　　　-3	1,194 ( 1,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.9]	100 [ 96.0]	1,209
c	Ｂ常滑賃貸１７　　　　-4	989 ( 976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	1,021

常滑 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,500 円	28,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,084 円	2,969,460　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,500 円	28,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 553,084 円　（　　　　　　 2,597 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,173,440 円（　　　　　 10,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,937,241 円
②総費用	553,084 円
③純収益　①－②	2,384,157 円
④建物等に帰属する純収益	2,173,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	210,717 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	204,438 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,444,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
常滑 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常滑 5-1

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　岡村　真治

印

TEL.

鑑定評価額

12,200,000 円

１㎡当たりの価格

57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常滑市蒲池町５丁目８７番				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:3	店舗Ｗ2	低層店舗のほかに一般住宅等が混在する商業地域	東8m市道、背面道	水道、下水	蒲池 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

蒲池駅北東方

100m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの既成商業地域で、地域要因に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。商業収益性の弱
い地域で、地価は弱含みであり、下落傾向を続けると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、常滑市を中心に近隣市町内に存する商業地域である。需要者の中心は、店舗・事務所等を営む個人若し
くは地元の中小企業である。近隣地域は最寄駅への接近性は優るものの、旧来からの既成商業地域で収益性は衰退傾向
にあり、土地需要は弱い。市場の中心となる価格帯は、業種や事業規模によって大きく異なるため、その把握が困難で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。比準価格は類似地域内に存する規範性
の高い商業地の事例を収集・整理し、市場参加者の観点から適切に補修正を行って、実証的な価格が求められた。近隣
地域における取引は自社利用目的によるものが中心である。以上から、取引の指標として規範性の高い比準価格を採用
し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武豊 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,300 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[101.5]

[100.0]
100

57,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全国的には緩やかな景気の回復傾向が持続し
ているが、地域格差も認められ常滑市の地価
動向については二極化の傾向がみられる状況
となっている。

旧来からの既成商業地域であり、特記すべき
地域要因の変動はなく、地価は下落傾向での
推移となっている。

特記すべき個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

常滑 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ常滑０２０６ -23	常滑市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.9m県道、南2.5m、二方路		１住居 (70,200)
b	Ａ常滑０２０６ -25	常滑市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.2m県道、西1.5m、二方路		１住居 (60,200)
c	Ａ常滑０２１７ -33	常滑市		建付地	（　）	不整形	西8.1m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ｂ常滑０２０６ -2	常滑市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,126	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	48,640	100 [ 84.1]	57,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,800
b	(　 ) 53,146	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,146	100 [ 93.0]	57,146		57,100
c	(　 ) 45,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 81.2]	100 [ 95.0]	58,636	100 [ 103.8]	56,489		56,500
d	(　 ) 57,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,637	100 [ 98.0]	58,813		58,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,500 円／㎡]

常滑 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,946,307	553,505	2,392,802	2,173,440	219,362	（　0.9702） 212,825	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,626,630 円　　　　（　 21,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常滑 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	97.50	ＬＳ2	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	213 ㎡	8.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階：共同住宅（１戸当たり平均専有面積約４９㎡×２戸）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	97.50	100.0	97.50	1,425	138,938	5.0	694,690
							3.0	416,814
2～ 2	住宅	97.50	100.0	97.50	1,125	109,688	2.0	219,376
							0.0	0
～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		248,626		914,066
								416,814

⑨年額支払賃料	248,626 円　×　12ヶ月　＝　 2,983,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,983,512 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 179,011 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,804,501 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	914,066 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 416,814 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 133,214 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,946,307 円　　　　（　 13,832 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ常滑賃貸１７　　　　-4	989 ( 976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,045	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,128 円/㎡　月額支払賃料（　 1,125 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ常滑賃貸０６　　　　-4	1,144 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,220
c	Ｂ常滑賃貸１７　　　　-3	1,039 ( 1,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,120

常滑 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,500 円	28,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	89,505 円	2,983,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,500 円	28,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 553,505 円　（　　　　　　 2,599 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,173,440 円（　　　　　 10,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,946,307 円
②総費用	553,505 円
③純収益　①－②	2,392,802 円
④建物等に帰属する純収益	2,173,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	219,362 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	212,825 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 999 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,626,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,700 円／㎡）