別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 常滑 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常滑 -6 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳 印  TEL.

鑑定評価額 5,440,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常滑市苅屋町２丁目３０番 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 東2.7m市道 水道 常滑 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　２ ．７ｍ市道 交通 施設 常滑駅南東方 4.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域にあり地域的に大きな変化はなく現状で推移するものと予測される。鉄道駅から離れた立地で、需 要は弱含みであり、地価は弱含みに推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は常滑市及び隣接市町における住宅地域である。需要者の中心は常滑市在住の個人であり、地縁的選好性が 認められ隣接市町からの転入は少ない。近隣地域は既成の住宅地域であるため縁者による隣地売買や古家付での土地購 入等、需要は限定的である。また鉄道駅から離れた住宅地域にあり需給関係は弱含みの状況にある。土地は２００㎡程 度で概ね６００万円程度、新築の戸建物件は１，５００万円～２，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は距離的に鉄道利便性が劣るため賃貸需要が見込めず、また対象標準地は間口も狭いため経済合理性に合致し た賃貸物件の想定が困難であることから収益価格を試算しなかった。比準価格は取引市場の実態を反映し実証的である 。既成住宅地域にあり自己使用目的の取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認めら れる。そこで、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常滑 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [106.0] 100 [133.2] [101.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鉄道駅に近い地域や区画整然とした住宅地域 を中心に住宅需要は回復傾向にある一方で既 成住宅地域や鉄道駅に遠い地域の住宅需要は 弱含みである。 利用状況の変更はほぼ見られない。需要は弱 含みで、地価は弱含みに推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％