別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 常滑 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常滑 -4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　牧野　敦 印  TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常滑市矢田字野中３６番外 ②地積 　(㎡) 439   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南3m市道 水道、下水 大野町 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 大野町駅東方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は下落基調で推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄常滑線沿線を中心とする住宅地域である。需要者の中心は市内在住の地縁性を有する居住者が殆どで 外部からの転入者は皆無である。人気のある東部丘陵地に需要が集中し、沿岸部周辺の標高が低い地域及び街路・街区 が未整備で画地の規模・形状が雑然とする郊外の地域については、宅地需要の弱含み傾向が続いている。土地は１００ ０万円程度、新築戸建物件は２５００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自用目的での取引を主とする旧来からの住宅地域に存する。賃貸市場が未成熟で賃貸需要が見込めずアパ ート、戸建賃貸等の収益物件を想定することは現実的ではないので収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に当たっ ては、快適性を重視する住宅地域であることから取引市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定 評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [161.2] [100.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の増加率は高い。東部丘陵地の需要は堅 調、その他の地域では需要は減退。地価動向 は二極化傾向が続いている。 地域要因に特段の変化はみられない。市街化 調整区域内の宅地需要は弱含んでいて、地価 は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％