別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 犬山 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -15 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　住井　雄一郎 印  TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 69,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市内田東町８番３ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅、共同住 宅等が混在する既成 住宅地域 北6m市道 水道、下水 犬山遊園 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 犬山遊園駅南西方 600m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であることから、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は犬山市北部、東部の住宅地域である。主たる需要者は市内及び周辺市町の自己利用目的の個人である。 対象不動産が位置する内田東町は犬山駅と犬山遊園駅の中間地点に位置する住宅地域である。市場動向は、旧来からの 既成住宅地域で犬山駅東部と比較するとやや選好性に劣ることから弱含みで推移していると判断した。市場の中心価格 帯は土地は１３００万円程度が中心で、建売分譲で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、最寄駅を犬山駅とする駅南方及び東方の住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規 範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパ ート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用と判断した。以上より、市場の特性を反映した比準 価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　犬山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.6] [100.0] 100 69,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は微減傾向が続いている。駅徒歩 圏内の地域の需要は堅調である一方、旧来か らの住宅団地の需要は低迷しており２極化が 鮮明である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％