別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 犬山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　小川　雄彦 印  TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 72,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市大字橋爪字万願寺３９番１６ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 犬山口 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道　　　　　　 　　 交通 施設 犬山口駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化は認めらず、当面は現状のまま推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は犬山市及び周辺市町の名鉄沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内及び周辺市町に勤務する一般所得 者層のほか、犬山市内に居住する地縁性を有する個人である。当地域は犬山口駅から徒歩圏内の住宅地域である。良好 な居住環境と名古屋都心への利便性も有する住宅地域であることから、需要は安定的に推移している。土地価格は１， ０００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅は２，５００～３，５００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的であり 比準価格を採用した。比準価格の査定では、対象標準地と類似の取引事例を収集・選択しており信頼性は高く説得力が ある。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、本評価において は収益想定に合理性が認められないため、収益還元法を適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は概ね堅調ながら犬山市の人口は微減傾 向にある。宅地価格は郊外の一部住宅団地で 下落傾向が続くも、市全体ではほぼ横ばいに て推移している。 住宅地域として居住環境の安定性が認められ る地域であり、地域要因に特段の変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％