別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 蒲郡 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -13 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　絹夫 印  TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市五井町西郷２９番１ ②地積 　(㎡) 458   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 東3.9m市道、南側道 水道 蒲郡 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．９ｍ市道 交通 施設 蒲郡駅北東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅等が混在する旧来からの集落地域である。外部からの流入はほとんど無く、今後の現状まま 推移していくものと見込まれる。地価は、地域の特性を反映して弱含み傾向で推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲：主に蒲郡市の市街化調整区域内における集落地域一円である。需要者の属性：主に蒲郡市に地縁性 を有する一次取得者である。市場の需給動向：外部からの流入が無いため需要は少なく、市街化調整区域内集落地域に おける市場はやや軟調傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯：土地は総額で４００万円～２５００万円程度で あり、バラつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は市北部、やや利便性に劣る集落地域で農家住宅、一般住宅が混在する利用状況にあり、地域内にアパート等収 益物件はなく、公法規制により賃貸物件を新たに建設することは難しく、又、経済的に合理性を有する賃貸市場が成立 していないため収益価格は求められなかった。よって、本件では、最近の不動産市場での動向を反映して求められ、実 証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 92.9] [100.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東海地域の景気は緩やかに拡大し、個人消費 は緩やかに増加して住宅投資は持ち直したが 、消費税増税等よる景気への悪影響等不安が 懸念されている。 蒲郡駅まで３㎞前後、市外縁部に位置する旧 来からの農家集落地域である。調区内集落の ため外部からの流入はなく安定した利用状況 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％