別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 蒲郡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -11 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　林　健 印  TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市新井町１番２ ｢新井町２－１８｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理中の住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 蒲郡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 蒲郡駅北東方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業施行中の住宅地域であるが、すでに工事も完了して地域要因に大きな変化はなく、当面の間は 現状と大差なく推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、蒲郡市内のＪＲ東海道本線沿線住宅地域である。需要者は、主に蒲郡市に居住する一次取得者であり、 蒲郡市外からの転入は少ない。市内の不動産に対する需要はＪＲ東海道本線以北の地域に集中し、当該地域では地価動 向は上昇に転じつつある。土地の価格水準は、対象標準地の規模で１５００万円前後である。建物価格は、ローコスト 住宅１０００万円前後から大手ハウスメーカー２５００～３０００万円以上と幅広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地はＪＲ東海道本線蒲郡駅の北東方約１．２ｋｍ付近、新井町の区画整理中（蒲郡蒲南）の住宅地域に所在す る。対象地は土地面積が小さく、経済合理的に経営できる賃貸住宅が建築できないため、収益価格の試算は断念した。 取引動向はほとんどが自用地の取得であり、収益性より居住の快適性や利便性等が重視される地域であることから比準 価格を標準とし、また代表標準地価格及び対象地前年価格等から検討した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [ 99.0] [105.0] 100 90,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域選好性等に基づく不動産需要の二極化が 見られ、不動産の価格動向は地域により下落 、横這い、上昇とまだら模様である。 地域要因の大きな変化は認められないが、地 価については上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％