別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 蒲郡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -10 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　春樹 印  TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市三谷町須田１０番１７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅のほ か店舗等も見られる 住宅地域 北8.3m市道 水道、ガス、下水 三河三谷 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ．３ｍ市道 交通 施設 三河三谷駅西方 880m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅、小規模の店舗等が混在する住宅地域で、北西方の空き地に診療所、隣地に小売店舗が建築されたが 、震災リスクもあり、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、蒲郡市街地東部の三谷町を中心とする混在住宅地域である。需要者は蒲郡市内居住者が中心であり、 転入者は東三河地域からが殆どである。市の中心部、最寄り駅等に近く利便性が比較的高いが、人口の減少、高齢化、 震災リスク等で宅地需要が減退傾向である。市場の中心価格帯は土地が１３００万円程度、新築の戸建物件が２８００ 万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺にアパート等収益物件が見受けられるが、標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であり、収益価 格は試算しない。自用目的が取引の中心と考えられ、快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の高い実証的な比 準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこの価格は、標準地の単価と総額の関連の適否、代表標準地 との検討等の結果及び最近の不動産市場の推移動向からも妥当なものと思料される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [128.2] [100.0] 100 66,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は緩やかに回復しているも、当市の人 口の減少、高齢化等により土地需要は減退傾 向である。 　近隣地域内に診療所が建築され、隣地に小 売店舗が建築されたが、特に不動産需要が高 まっていることはなく地価は下落基調である 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％