別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 蒲郡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -9 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　磯貝　誠 印  TEL.

鑑定評価額 9,350,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市鹿島町中郷３３番２外 ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い既成住宅地域 東4m市道 水道、下水 三河鹿島 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 三河鹿島駅北東方 380m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 蒲郡市郊外の旧来からの既成住宅地域であるが、当面現状を維持しつつ推移するものと推測される。地価水準は 継続的な住宅需要が見込まれずやや下落傾向と把握される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄蒲郡線沿線を中心とする住宅地域で、主な需要者は地縁性を有する市内在住者である。不動産市場は 地域選別化を前提とした実需で価格形成されているが、対象標準地は旧来からの既成住宅地で需要が少ないため、地価 はやや弱含みで推移している。圏域内では土地総額の抑制化がみられるが取引件数が少なく取引面積も幅広いため市場 相場が形成されにくく、需給の中心価格帯が見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅を主体とする住宅地域内に所在し、需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。 収益還元法については対象標準地の画地規模が小さいので、共同住宅を想定することが経済合理性の観点から非現実的 であるため適用しない。従って、試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採 用し、収益価格の考え方は参考に留め、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [115.3] [102.0] 100 56,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や住宅取得支援税制等を背景に、良好 な立地条件を具備する地域の需要は堅調であ るが、郊外の利便性の劣る地域等への波及は みられない。 一般的要因の影響下、住宅需要の地域選別化 が顕著であるが、生活利便性の劣る住宅地で 、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％