別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 蒲郡 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -8 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　鳥居　信行 印  TEL.

鑑定評価額 9,890,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市金平町大門１０番６ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農地等が 混在する住宅地域 南4m市道 水道 三河鹿島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 三河鹿島駅西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外の既成住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと見込まれる。従来より需要は 弱く、地価水準は、当面下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に蒲郡市内の名鉄蒲郡線沿線一円の住宅地域である。需要者は、市内在住の一次取得者を中心に、一 部市外からの転入者も見込まれる。災害リスクの強弱等による物件の選別化が進んでいる中に在って、当地域は内陸部 の高台に位置するが、街区が未整備で利便性に欠ける郊外住宅地の需要は依然低調である。当地域の取引で中心となる 価格帯は、更地物件で１，０００万円前後、新築戸建物件で２，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域には既存のアパート等も見られるが、対象標準地の画地条件では、効率的な賃貸経営を充足する共同住宅等を想 定することは困難なため、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が中心で、信頼性の高い実際の取引事例に基づ く比準価格は、取引価格を指標として価格決定されている市場の実態を反映した実証的な価格である。従って、比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [127.3] [105.0] 100 52,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減推移であり、不動産市場に おける消費増税の影響は薄いが、依然として 市中心部と外郭部等での需給格差が顕在して いる。 周辺環境に目立った変動はないが、土地の需 給は乏しい旧態依然とした住宅地で、地価は 依然として弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％