別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 蒲郡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -7 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　耕一郎 印  TEL.

鑑定評価額 8,290,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市西浦町南稲生１２番 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 漁家住宅等が混在す る漁港近くの既成住 宅地域 北4m市道 水道、下水 西浦 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 西浦駅東方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 漁港近くの旧来からの住宅地域であり、地域に変化を促す特段の要因は見受けられないため、当面は現状のまま 推移するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として蒲郡市内名鉄蒲郡線沿線の住宅地域一円である。需要者は同市内に居住する地縁性を有する一 次取得者が中心であり、市外からの転入は少ない。近隣地域は、沿岸部に位置する旧来からの住宅地域であり、浸水リ スク等から土地需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。需要の中心価格帯は、土地が６００～１，２００万円程 度であり、新築戸建は２，０００～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。収益価格 は、対象標準地の画地規模が小さく、経済合理的に経営できる賃貸住宅の想定が困難であるため試算することができな かった。近隣地域は戸建住宅を主体としており、居住の快適性・利便性に基づき価格形成が行われる地域であることか ら、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [142.5] [100.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化に伴い地域の衰退が懸念さ れる。不動産市場では、災害リスク・利便性 等による価格の二極化が拡大傾向にある。 価格形成に影響を与える地域要因の特段の変 化は見られない。沿岸部の既存住宅地域であ り、浸水リスクの懸念から需要は低調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％