鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

蒲郡 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蒲郡０２１８ -1	蒲郡市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ蒲郡０１３０ -518	蒲郡市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ａ蒲郡０２０２ -7	蒲郡市		更地	（　）	台形	西6m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	Ａ蒲郡０２２４ -1	蒲郡市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	Ａ蒲郡０２３０ -1	蒲郡市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,869	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	70,805	100 [ 101.0]	70,104	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,100
b	(　 ) 78,033	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,565	100 [ 102.9]	75,379		75,400
c	(　 ) 54,450	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	63,354	100 [ 92.1]	68,788		68,800
d	(　 ) 52,918	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	61,883	100 [ 86.5]	71,541		71,500
e	(　 ) 53,417	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	57,535	100 [ 81.0]	71,031		71,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,800 円／㎡]

蒲郡 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,261,757	460,101	1,801,656	1,634,400	167,256	（　0.9718） 162,539	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,458,277 円　　　　（　 14,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蒲郡 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.49	ＬＳ2	158.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	236 ㎡	10.0 m x 23.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸共同住宅（平均専有面積：約５３㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.49	100.0	79.49	1,120	89,029	2.0	178,058
							1.0	89,029
2～ 2	居宅	79.49	100.0	79.49	1,120	89,029	2.0	178,058
							1.0	89,029
～

～

～

計		158.98	100.0	158.98		178,058		356,116
								178,058

⑨年額支払賃料	178,058 円　×　12ヶ月　＝　 2,136,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,136,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 115,835 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,200,861 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,116 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,383 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 178,058 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 57,513 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,261,757 円　　　　（　 9,584 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ蒲郡賃貸２４　　　　-3	1,031 ( 1,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,119	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,154 円/㎡　月額支払賃料（　 1,120 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ蒲郡賃貸２１　　　　-5	1,014 ( 1,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,188
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蒲郡 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,500 円	22,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	69,501 円	2,316,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,900 円	22,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 460,101 円　（　　　　　　 1,950 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,700,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,634,400 円（　　　　　 6,925 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,261,757 円
②総費用	460,101 円
③純収益　①－②	1,801,656 円
④建物等に帰属する純収益	1,634,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,256 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,539 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 689 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,458,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
蒲郡 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

蒲郡 -4

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　佐々木　絹夫

印

TEL.

鑑定評価額

17,000,000 円

１㎡当たりの価格

71,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	蒲郡市三谷北通３丁目７１番外				②地積　(㎡)	236 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	三河三谷 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 240 ｍ、南 75 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 23.6 ｍ、規模　　 236 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

三河三谷駅北西方

570m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理済みの中規模一般住宅が大半を占める住宅地域で用途的にほぼ熟成しており、今後も現状を維持してい
くものと見込まれる。地価は、地域の特性を反映し概ね安定基調で推移していくものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲：ＪＲ東海道本線三河三谷駅を通勤駅とする三谷地区に位置する住宅地域一円である。需要者の属性
：主に蒲郡市に居住する４０代前後の１次取得者である。市場の需給動向：最寄り駅まで徒歩圏、土地区画整理済みで
居住環境が整っていることから比較的需要はあり、市場は安定している。市場での需要の中心となる価格帯：土地は総
額で１０００万円～４７００万円程度であり、バラつきが見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、戸建住宅のほか空地が見られる住宅地域でアパート等収益物件はなく、居住の快適性を指向する地域的特
性を有している。又、同一需給圏内にある賃貸物件は、賃料水準がやや低く元本に見合う賃料を授受することができな
い状況にある。従って、本件では、収益価格は参考に留め、最近の不動産市場での動向を反映して求められ、実証的な
価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　蒲郡 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,200 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[105.0]

100
[119.6]

[100.0]
100

71,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東海地域の景気は緩やかに拡大し、個人消費
は緩やかに増加して住宅投資は持ち直したが
、消費税増税等よる景気への悪影響等不安が
懸念されている。

三河三谷駅まで徒歩５分前後に位置する熟成
した住宅地域であり、特段の変化は見られな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

蒲郡 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蒲郡０２１８ -1	蒲郡市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ蒲郡０１３０ -518	蒲郡市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ａ蒲郡０１３０ -515	蒲郡市		更地	（　）	長方形	東7.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ蒲郡０２３０ -18	蒲郡市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,869	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	70,805	100 [ 99.0]	71,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,500
b	(　 ) 78,033	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,565	100 [ 98.0]	79,148		79,100
c	(　 ) 63,076	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	61,406	100 [ 103.0]	59,617		59,600
d	(　 ) 54,180	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	71,879	100 [ 100.0]	71,879		71,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,900 円／㎡]

蒲郡 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,114,793	591,147	2,523,646	2,375,670	147,976	（　0.9699） 143,522	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,053,660 円　　　　（　 12,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蒲郡 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.76	Ｗ2	223.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	236 ㎡	10.0 m x 23.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	111.76	93.1	104.05	1,234	128,398	3.0	385,194
							0.0	0
2～ 2	居宅	111.76	93.1	104.05	1,234	128,398	3.0	385,194
							0.0	0
～

～

～

計		223.52	93.1	208.10		256,796		770,388
								0

⑨年額支払賃料	256,796 円　×　12ヶ月　＝　 3,081,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,081,552 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　％　＝　　 154,078 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,107,474 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	770,388 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,114,793 円　　　　（　 13,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ蒲郡賃貸２４　　　　-3	1,031 ( 1,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,085	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,237 円/㎡　月額支払賃料（　 1,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ蒲郡賃貸２４　　　　-4	1,017 ( 1,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,271
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蒲郡 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,200 円	31,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	97,847 円	3,261,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,000 円	31,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 591,147 円　（　　　　　　 2,505 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 223.52 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,375,670 円（　　　　　 10,066 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,114,793 円
②総費用	591,147 円
③純収益　①－②	2,523,646 円
④建物等に帰属する純収益	2,375,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	147,976 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	143,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 608 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,053,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,900 円／㎡）