別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 西尾 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -20 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　正夫 印  TEL.

鑑定評価額 8,710,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市一色町松木島中切２６番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東8m市道 水道、下水 吉良吉田 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 吉良吉田駅西方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はないが、市南部の海抜の低い既成住宅地域で地縁的な限定された需要しか見られず、地 価は下落傾向を強めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧幡豆郡を中心とした住宅地域である。主な需要者の属性は当該地域に勤務地や地縁を有する一次取得者 で、圏外からの土地需要は弱く限定的である。市内中心部の地価動向は上昇基調が続いているが、人口の減少や災害リ スクの回避から、沿岸部に近い住宅地域では需要は弱く、地価は下落を強めている。土地は１，０００万円前後が取引 の中心で、新築の戸建物件は供給が少なく総額で概ね２０００～上限で３０００万円前後の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域で、賃貸需要が乏しく、経済合理的な収益物件の想定が困難であるた め、収益価格は試算できなかった。当該地域では自用目的の取引が中心で、代替競争関係にある不動産の取引価格が指 標とされる。従って、実際の取引事例から試算した比準価格は信頼性が高いと認められることから、規範性が高い比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [101.0] 100 [110.6] [101.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧幡豆郡３町の地域は市内でも一次産業従事 者の割合が高く、特段の産業もなく、高齢化 が進み、人口は減少傾向にある。 地域要因の変動は特にないが、沿岸部にある 住宅地は災害リスクに対する懸念もあって、 需要は弱く地価は下落傾向を強めている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％