別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 安城 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 9-2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　有賀　辰彦 印  TEL.

鑑定評価額 2,710,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市北山崎町築地１番１外 ②地積 　(㎡) 63,987   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:3 工場 大規模工場のほか倉 庫等も見られる工業 地域 北西12m市道、南西側道 水道、ガス 宇頭 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   380 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 380.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模工場地であり、対象標 準地そのものが近隣地域と捉 えられる。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 宇頭駅西方 1.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に変化を促す特段の要因は認められないことから、当面は現状を維持して推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西三河地区を中心とする工業地域である。需要者の中心は全国的規模で事業を展開する資本力のある法人 であり、主な業種は製造業である。震災後、大規模災害に対するリスク回避のため臨海部から内陸部へと需要の移行が 認められること、また供給量が限られることから上昇基調が顕著となった。工業地は取引件数が少ない上、取引された 場合でも取引総額及び規模のばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は大規模工場地であり、規模が大きく賃貸を想定することが現実的でないため収益還元法は適用せず比準価 格のみを試算したが、取引市場においては自用目的での取引が支配的であることより比準価格の説得力は高いと思料さ れる。よって、取引市場の実態を反映する大規模工場地等の実際の取引価格から求められた比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [103.6] [ 99.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造品出荷額等において全国１位と、持続的 な成長を続ける地元経済に支えられ、土地需 要も堅調であり、地価は上昇傾向を続けてい る。 地域に変化を促す特段の要因は認められない 。然しながら、内陸部の供給量は少なく、地 価は上昇傾向を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％