別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊田 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 9-4 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　松尾　拓志 印  TEL.

鑑定評価額 448,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市篠原町敷田３７番７ ②地積 　(㎡) 12,242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ内陸型工業地域 南西12m市道 水道、ガス 篠原 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 篠原駅西方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 整備された内陸型工業団地であり、特別の変動要因は見当たらず、熟成した工業地域として今後も現状のまま推 移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西三河地域を中心とする愛知県内の工業地域。主たる需要者は、愛知県内で製造業・物流業等を営む法 人である。同一需給圏における中心産業である自動車関連製造業の業績は好調である。近隣地域は、国道１５５号への アクセスも良く、当該道路を経由し、豊田市中心部のほか東名高速道路等へのアクセスも可能で、需要が見込まれる地 域である。なお、画地規模等によって取引総額は異なるため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格を得た。なお、規模が大きく賃貸を想定することは現実的ではなく、収益資料の収集も困難であ ることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、 市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て妥当と判 断し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [120.6] [100.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調が続いており、自動 車関連産業を中心とする地域経済も堅調であ る。不動産市場もこの影響を受け、堅調に推 移している。 豊田市郊外の内陸型工業団地内の地域であり 、まとまった規模の工場用地の供給は不足気 味であり地価はやや強含みにある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％