別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊田 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -42 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　赤川　明彦 印  TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市平戸橋町平戸９番３ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 北西8m市道 水道、ガス、下水 平戸橋 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 平戸橋駅南西方 200m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既成住宅地域であり、特別の地域要因変動もなく現在の居住環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊田市を中心としてみよし市等の隣接市を含めた市街化区域内の住宅地域。需要者も豊田市を中心とした 西三河地区の自動車関連産業の従事者が大半を占めるものと考えられる。地域経済は好調に推移しており、宅地の需要 も地域経済を反映して需要超過の状況にある。近隣地域は豊田市中心部からは離れるが、駅に近い住宅地であるため高 い人気があり、供給は少ない。市場の土地取引の中心価格帯は２，０００万円～２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は鉄道駅から比較的近いため、アパートや賃貸マンション等の利用も一部には見られるが、戸建住宅が大半の 地域である。また、標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅を想定することが困難であるので、収益還元 法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    130,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [119.7] [100.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業の業績は好調であり、地元経 済も良好に推移している。不動産市場もこの 影響を受けて上昇基調で推移している。 駅に比較的近い豊田市北部の住宅地である。 地域経済も良好であり、地価は強い需要に支 えられて上昇基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％