鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊田 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０１１８ -536	豊田市		建付地	（　）	長方形	東4m道路、北4m、角地		１低専 (50,80)
b	Ａ豊田０２１４ -28	豊田市		建付地	（　）	台形	南西6m市道、南4m、角地		１中専 (60,200)
c	Ａ豊田０２２３ -21	豊田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m県道、北西3.8m、角地		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ豊田０１２６ -526	豊田市		更地	（　）	台形	南7.1m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	Ａ豊田０２２３ -1	豊田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m未舗装道路、南西4.6m、二方路		１中専土砂災害警戒区域土砂災警特別区域 (60,184)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,262	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	112,882	100 [ 159.7]	70,684	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	73,500
b	(　 ) 165,191	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	161,372	100 [ 151.4]	106,587		111,000
c	(　 ) 112,440	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,340	100 [ 158.9]	71,328		74,200
d	(　 ) 84,699	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	79,288	100 [ 98.9]	80,170		83,400
e	(　 ) 58,192	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 52.0]	114,705	100 [ 131.2]	87,428		90,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +68.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +68.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -48.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,000 円／㎡]

豊田 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかったため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,224,960	1,091,222	4,133,738	3,774,060	359,678	（　0.9725） 349,787	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,773,044 円　　　　（　 14,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	160 ％	555 ㎡	15.5 m x 30.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（専有面積ファミリータイプ約６０．００㎡×６戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	120.00	100.0	120.00	1,219	146,280	1.0	146,280
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		438,840		438,840
								0

⑨年額支払賃料	438,840 円　×　12ヶ月　＝　 5,266,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,266,080 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 333,245 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,220,835 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	438,840 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,125 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,224,960 円　　　　（　 9,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豐田賃貸２１　　　　-2	1,088 ( 1,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,068	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,220 円/㎡　月額支払賃料（　 1,219 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊田賃貸１２　　　　-7	1,509 ( 1,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,480
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,800 円	52,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	166,622 円	5,554,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 516,700 円	52,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	52,200 円	52,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,200 円	52,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,091,222 円　（　　　　　　 1,966 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,774,060 円（　　　　　 6,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,224,960 円
②総費用	1,091,222 円
③純収益　①－②	4,133,738 円
④建物等に帰属する純収益	3,774,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	359,678 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	349,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,773,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
豊田 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊田 -32

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　大脇　淳史

印

TEL.

鑑定評価額

42,500,000 円

１㎡当たりの価格

76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊田市桝塚西町南山７８番３外				②地積　(㎡)	555 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	北野桝塚 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 130 ｍ、南 100 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　４
ｍ市道

交通

施設

北野桝塚駅北西方

600m

法令

規制

２中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

農家住宅のほか戸建住宅等も見られる住宅地域であり、熟成度は高いものの既成的な性格が見られるため、しば
らくは現状のまま推移するものと判断される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊田市の市街化区域内における住宅地域である。需要者の中心は居住用物件を求めるエンドユーザー等で
ある。農家住宅を中心として戸建住宅等も見られる住宅地域であり、郊外に位置する既成的な地域で街区も雑然として
いるが、熟成度は高いため一定の需要は期待できると思われる。市場の中心価格帯は、分割した戸建住宅地の土地で１
５００～２０００万円程度、新築の建売住宅は３５００万円程度の物件が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例については豊田市に存する住宅地の事例を中心に収集したが、相対的に類似する事例を採用することができた
ため、比準価格は精度があり客観性を有している。一方、地域内では賃貸経営は相対的に少なく、収益性よりも資産性
、快適性が重視されるため収益価格は低めに試算された。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考とし
て代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊田 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,400 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

100
[136.0]

[104.0]
100

76,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

自動車業界は堅調であるため、住宅地の地価
は全体的に安定しているが、先行きの不透明
感が強まりつつあり、今後の動向に注視すべ
きである。

農家住宅等が見られる住宅地域であり、農家
集落的な性格を有しているため大きな要因変
化はなく、しばらくは現状のまま推移するも
のと思われる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊田 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０１２３ -535	豊田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m道路、西4m、準角地		１住居 (70,160)
b	Ａ豐田０２２１ -19	豊田市		建付地	（　）	不整形	北6.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
c	Ａ豊田０２１４ -20	豊田市		建付地	（　）	長方形	南4m道路、中間画地		１中専 (60,160)
d	Ａ豊田０１２２ -511	豊田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東2.5m道路、中間画地		１中専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,130	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	88,683	100 [ 129.4]	68,534	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	71,300
b	(　 ) 87,466	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	91,163	100 [ 130.9]	69,643		72,400
c	(　 ) 102,602	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	96,332	100 [ 129.0]	74,676		77,700
d	(　 ) 78,153	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	82,304	100 [ 107.7]	76,420		79,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,500 円／㎡]

豊田 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,196,545	1,089,486	4,107,059	3,774,060	332,999	（　0.9725） 323,842	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,196,489 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	160 ％	555 ㎡	15.5 m x 30.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積は約６０㎡（６戸）とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	120.00	100.0	120.00	1,211	145,320	2.0	290,640
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		435,960		871,920
								0

⑨年額支払賃料	435,960 円　×　12ヶ月　＝　 5,231,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,231,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 331,171 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,188,349 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	871,920 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,196 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,196,545 円　　　　（　 9,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊田賃貸１８　　　　-2	1,298 ( 1,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,169	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,213 円/㎡　月額支払賃料（　 1,211 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊田賃貸１２　　　　-4	1,382 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,256
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,800 円	52,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	165,586 円	5,519,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 516,700 円	52,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	52,200 円	52,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,200 円	52,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,089,486 円　（　　　　　　 1,963 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,774,060 円（　　　　　 6,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,196,545 円
②総費用	1,089,486 円
③純収益　①－②	4,107,059 円
④建物等に帰属する純収益	3,774,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	332,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	323,842 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,196,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）