別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊田 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -25 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　安立　昌子 印  TEL.

鑑定評価額 33,500,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市伊保町宮本２３番４外 ②地積 　(㎡) 657   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が密集する 既成住宅地域 南東2.5m道路、北東側道 水道、下水 貝津 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．５ｍ道路 交通 施設 貝津駅南東方 750m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 狭い街路に農家住宅が密集する集落地域であり、当面は現状の住環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄豊田線及び三河線、愛知環状鉄道沿線の概ね旧豊田市及び隣接市の市街化調整区域内の住宅地域の 圏域である。需要者の中心は地縁関係者であろう。近隣地域は街路条件に劣り、需要者も限定されるため、土地需要は 低いものの、発展著しい浄水地区には比較的近く、間接的ではあるが生活利便性は向上した。土地は対象標準地規模で は３０００～３５００万円程度、分割される場合の新築戸建住宅は３０００万円前後が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域 である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よ って取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。なお、賃貸市場が未成熟な市街化調整区域であり、収益の想定は現実性を欠くと判断され収益還元法は適用しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 92.9] [100.0] 100 50,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業従事者の住宅購入意欲は依然 旺盛とみるが経済の先行き不透明感が増して おり、住環境良好な住宅地の価格上昇幅はや や縮小している。 最寄りの貝津駅は利用者が減少している。相 当に街路が狭い集落地域で、需要は低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％