別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 碧南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   碧南 -11 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也 印  TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 碧南市前浜町５丁目８８番外 ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に小 工場等も建ち並ぶ住 宅地域 南東5.7m市道 水道、下水 碧南 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．７ｍ市道 交通 施設 碧南駅南方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の宅地需要は減退しており、水害のリスクも懸念されることから、地価水準は下落が続くもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は碧南市郊外にある市街化調整区域内の既成住宅地域である。市街地との位置関係や行政的な制約から建物 の建築が規制されるため、主な需要者の属性は農家やその親族等、当該地域に地縁がある個人に限定される。川に挟ま れた自然災害のリスクが懸念される地域で、外部からの転入が少ないため宅地の需要は乏しく、地価は下落が続いてい る。地域的な特性から取引は少なく、中心となる土地の価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家を中心とした市街化調整区域内の住宅地域であり、有効な賃貸需要が認められないため、収益価格は試算しなかっ た。不動産の流動性は低い地域であるが、土地の価格は近隣地域やこれと環境が類似する地域での取引価格水準が有用 な指標となる。実際の取引事例から査定した比準価格は実勢を反映した十分に信頼できる試算価格と言えることから、 当該価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [100.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外経済の減速から製造業を中心に業績が悪 化している企業が表面化してきており、地価 水準へ及ぼす影響が懸念される。 防災意識の高まりにより、水害時に浸水が予 測される地域一帯では地価の下落圧力が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％