別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 津島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津島 -11 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　安達　直樹 印  TEL.

鑑定評価額 8,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津島市鹿伏兎町下春日台１０番２ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 日光川右岸沿いに開 発された中規模住宅 団地 北西6m市道 水道、ガス 永和 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 永和駅北東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 日光川に隣接する住宅団地である。地震による津波や地盤の液状化リスクが高い地域であり、地価は弱含みで推 移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね津島市を中心に周辺市町に広がる市街化調整区域内の住宅地域と判定した。主たる需要者は圏内居住 者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。日光川の西側に位置し、地勢が低く南海トラフ等の地震の影響も想定さ れる地域である。そのため、価格水準は下落基調が顕著になっている。取引の中心価格帯は、土地で６００～９００万 円、新築戸建住宅は１，５００～２，０００万円程度が需要の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の市街化調整区域に存する住宅地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算し た実証的な価格である。収益価格は、対象標準地の画地条件等により収益物件の想定は非現実的であるため、その適用 を断念した。本件においては、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性及び代表標準地との 均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [105.0] 100 [165.9] [100.0] 100 45,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の回復の兆しは依然として見られず 、人口減少、高齢化が進行している。大規模 な住宅開発等は見られず、総じて不動産需要 は低い。 日光川に近い住宅団地である。災害リスク等 の理由により、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％