別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 津島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津島 -9 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　水野　昌弘 印  TEL.

鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 59,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津島市愛宕町６丁目１０２番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、倉庫等が混在する 住宅地域 北5.1m市道 水道、ガス 津島 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．１ｍ市道 交通 施設 津島駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の外、農家住宅・農地が見られることから、今後は大きな農家住宅や農地がミニ開発され一般住宅へと 転換していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、名鉄尾西・津島線沿線の概ね津島市及びその隣接市の住宅地域の圏域。需要者の中心は尾張地区に生 活の本拠を置く居住者である。津島市は人口減少・高齢化に直面し、駅周辺の街区の整った住宅地を除いて需要が低迷 している。土地の供給は農地等からの転換が多く、地元業者・パワービルダーによるミニ開発が主流である。土地は１ ０００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度が需要の中心である。　 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣にアパート等の収益物件も見受けられるが、多くは自用の住宅であり、取引の中心も自用の住宅又は住宅用地で ある。対象地がアパート等の敷地としては過小の為収益価格を断念したが、当該地域では投資採算性を指向する収益性 より居住性・資産性を重視した価格形成がなされており、収益価格の断念は特に問題ない。よって、価格形成を反映す る比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [105.0] 100 [127.0] [100.0] 100 58,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少を反映して津島市の住宅需要は全般 的に低迷している。 特別な地域要因の変動はないが、徐々に住宅 地として成熟しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％