別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 津島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津島 -3 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　松田　静雄 印  TEL.

鑑定評価額 9,670,000 円  １㎡当たりの価格 57,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津島市大慶寺町２３番２ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 津島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 津島駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 空地が少ない熟成した住宅地域であり、地域に変化をもたらす特段の変動要因はなく、地価は概ね横ばい傾向で 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄津島線及び名鉄尾西線沿線の住宅地域。津島市中心部に比較的近いが、駅から距離がある旧市街の 住宅地で、幅員の狭い地域を中心に、空き家等が増加し、市場は低迷している。需要者は津島市内の居住者が中心で、 地場産業の衰退や人口減少等により、不動産需要は低迷し、幅員が広く駅からの利便性が優る地域を除き、地価は下落 基調にある。中心となる価格帯は、土地のみで８００万円、土地建物で２４００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己の居住用の住宅取得を目的とする取引が中心で、収益性より居住の快適性等を重視する地域である。 比準価格は、同一需給圏内の類似地域内に所在する代替可能な住宅地の取引事例から求めたもので、取引の実態を反映 し実証的である。本件標準地は、画地規模等から経済合理性に見合う建物の想定が困難で、収益還元法は適用できなか った。よって比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [105.0] 100 [135.0] [100.0] 100 55,400  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の衰退、ベットタウンとしての地位 の低下等から、不動産需要は低迷している。 特に利便性の劣る地域では、下落基調が顕著 になっている。 津島神社周辺の旧来からの熟成した住宅地域 で、幅員が比較的狭い地域が多く、空き家等 が増加している。地価は、緩やかな下落基調 に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％