別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 春日井 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 9-2 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃 印  TEL.

鑑定評価額 6,290,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市鷹来町字下仲田４０１７番外 ②地積 　(㎡) 141,407   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 3:1 工場、研究所兼事務 所等 大規模工場及び倉庫 が多い郊外の工業地 域 北12m市道、三方路 水道、ガス 間内 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南   120 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模工場が立地する内陸型 工業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 間内駅東方 3.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業専用地域に属するため変化に乏しく、今後とも工場・物流施設等の敷地として利用されるものと考えられる 。まとまった土地の希少性や陸運の利便性に優位な環境にあるため地価は微増基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -6.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内工業地域一円。主たる需要者は大企業製造業者・倉庫業者等であり、圏外からの流入も考えられる。 経済リスクを勘案すれば製造業に係る環境は厳しいが、一方で物流需要は堅調であり、当地域は当該需要に対応できる 交通網が整備されている。即ち、自動車関連工場や航空機工場等への陸運の利便性に優るため需給は堅調である。供給 量が少なく、取引される価格帯も規模や目的等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当近隣地域は賃貸工場・倉庫は殆ど認められない工業地域であり、自用目的の取引が中心である。また、大規模工場等 の賃貸を想定することは現実的ではないため収益価格は試算しなかった。一方で市内を中心に県内内陸部における規範 性のある複数の取引事例から試算された比準価格は相対的信頼度に優る。よって本件では実証的・客観的な比準価格を 採用し、更に市場の特性及び昨今における工場地の需給動向等にも十分留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 貿易摩擦等により大企業製造業の景況感は悪 化しているが、企業業績を背景に設備投資は 増加している。物流施設用地の高値取引も認 められる。 海外経済の動向が企業業績に影響し、更には 工場地需要にも波及する。流通業務施設用地 としての活用も期待できるため需要は概ね安 定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％