鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日井 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井３０１８ -533	春日井市		更地	（　）	不整形	東12m県道、西9m、南9m、三方路		準工 (75,200)
b	Ａ春日井０１２４ -546	春日井市		建付地	（　）	長方形	東10m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ春日井０１２４ -533	春日井市		底地	（　）	長方形	西18.2m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	Ａ春日井３１２４ -15	春日井市		更地	（　）	台形	東36m国道、北7.9m、角地		近商 (90,200)
e	Ａ春日井３１２４ -16	春日井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西11.8m県道、南8m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,303	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	127,454	100 [ 111.7]	114,104	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 115,890	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.6]	112,345	100 [ 99.0]	113,480		113,000
c	(　 111,684) 111,684	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,248	100 [ 105.0]	107,855		108,000
d	(　 ) 127,600	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	123,628	100 [ 118.6]	104,239		104,000
e	(　 ) 104,910	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	101,644	100 [ 109.4]	92,910		92,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

春日井 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,317,598	1,899,687	6,417,911	5,820,360	597,551	（　0.9519） 568,809	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	13,228,116 円　　　　（　 38,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	Ｓ2	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	344 ㎡	15.2 m x 22.6 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要を考慮して小規模な店舗兼事務所を想定。１階は店舗、２階は事務所

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

低層店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	80.0	184.00	2,087	384,008	6.0	2,304,048
							3.0	1,152,024
2～ 2	事務所	230.00	83.0	190.90	1,670	318,803	3.0	956,409
							0.0	0
～

～

～

計		460.00	81.5	374.90		702,811		3,260,457
								1,152,024

⑨年額支払賃料	702,811 円　×　12ヶ月　＝　 8,433,732 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,433,732 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 607,161 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,066,571 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,260,457 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,322 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,152,024 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 220,705 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,317,598 円　　　　（　 24,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸２２　　　　-6	3,040 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,205 円/㎡　月額支払賃料（　 2,087 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ春日井賃貸１５　　　　-502	2,073 ( 2,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,182
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日井 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	258,300 円	86,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	433,687 円	8,673,732　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 303,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 731,800 円	86,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,100 円	86,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,100 円	86,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,899,687 円　（　　　　　　 5,522 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,820,360 円（　　　　　 16,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,317,598 円
②総費用	1,899,687 円
③純収益　①－②	6,417,911 円
④建物等に帰属する純収益	5,820,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	597,551 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	568,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,228,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
春日井 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日井 5-8

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　村井　克彦

印

TEL.

鑑定評価額

36,100,000 円

１㎡当たりの価格

105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日井市味美白山町１丁目３番６				②地積　(㎡)	344 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	店舗Ｓ2	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	西18m県道	水道、ガス、下水	名鉄味美 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

名鉄味美駅南西方

450m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの旧来からの路線商業地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動要因も見受けられず、当面
は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、春日井市の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域の圏域である。店舗用地は定期借地が中心であるが、交
通量の多い県道沿いの地域で最寄駅に近く利便性が高いため、一定の需要は認められる。需要者の中心は、物販・飲食
等の沿道型商業施設の運営を目的とする地元企業や個人事業者等である。地価水準は画地規模、立地等により大きな差
違があり一様ではなく、また定期借地の需要が大半であるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は春日井市内に存する幹線及び準幹線道路沿いの商業地の取引事例を採用し、標準地の価格水準を示すものと
して説得力が高い。一方、収益価格は店舗兼事務所の賃貸経営を想定して試算したが、地価水準に見合う賃料を確保で
きないこと等を反映して、比準価格と比べ低位に求められた。したがって、市場実態を反映する比準価格を重視し、収
益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討、市場の需給動向等をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日井 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 131,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[127.9]

[100.0]
100

105,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は微増、取引件数は増加傾向である
。勝川駅周辺の利便性の高い地域は、依然高
い上昇傾向にある。全体としては微増傾向で
推移している。

交通量の多い県道沿いの旧来からの商業地域
で、最寄駅から近く利便性が高いため、地価
は緩やかな上昇傾向にて推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日井 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井３１１８ -64	春日井市		貸家建付地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ春日井３１２４ -38	春日井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、南6m、角地		２住居 (70,200)
c	Ａ春日井０１２４ -546	春日井市		建付地	（　）	長方形	東10m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ春日井３１２４ -15	春日井市		更地	（　）	台形	東36m国道、北7.9m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,484	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,771	100 [ 113.3]	108,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 108,576	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	101,947	100 [ 105.2]	96,908		96,900
c	(　 ) 115,890	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.6]	112,345	100 [ 99.0]	113,480		113,000
d	(　 ) 127,600	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	123,628	100 [ 118.6]	104,239		104,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

春日井 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,230,307	1,994,597	6,235,710	5,495,880	739,830	（　0.9519） 704,244	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	16,377,767 円　　　　（　 47,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	Ｓ2	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	344 ㎡	15.2 m x 22.6 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要は強くないため、１階店舗、２階事務所の低層商業系ビルを想定。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

低層店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	80.0	184.00	2,088	384,192	6.0	2,305,152
							3.0	1,152,576
2～ 2	事務所	230.00	83.0	190.90	1,670	318,803	3.0	956,409
							0.0	0
～

～

～

計		460.00	81.5	374.90		702,995		3,261,561
								1,152,576

⑨年額支払賃料	702,995 円　×　12ヶ月　＝　 8,435,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 374.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,435,940 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 694,075 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,981,865 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,261,561 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,006 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,152,576 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 218,436 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,230,307 円　　　　（　 23,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸０６　　　　-2	2,050 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,135	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,206 円/㎡　月額支払賃料（　 2,088 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ春日井賃貸１８　　　　-4	2,322 ( 2,205)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,276
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日井 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	406,500 円	81,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	433,797 円	8,675,940　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 300,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 691,000 円	81,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,300 円	81,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,300 円	81,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,994,597 円　（　　　　　　 5,798 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,495,880 円（　　　　　 15,976 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,230,307 円
②総費用	1,994,597 円
③純収益　①－②	6,235,710 円
④建物等に帰属する純収益	5,495,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	739,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	704,244 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,377,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,600 円／㎡）