鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

春日井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井３１２４ -38	春日井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、南6m、角地		２住居 (70,200)
b	Ａ春日井０２１８ -12	春日井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、南西8m、南東8m、三方路		商業 (90,400)
c	Ａ春日井０２０５ -3	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、東12m、南6m、三方路		１住居 (70,200)
d	Ａ春日井０１０５ -540	春日井市		更地	（　）	ほぼ台形	南東18m県道、北西6m、北東5m、三方路		１住居 (60,200)
e	Ａ春日井０２２４ -9	春日井市		建付地	（　）	長方形	南東16m県道、南西8m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,576	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	101,947	100 [ 116.2]	87,734	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.5] 　　　　 100	87,300
b	(　 ) 124,047	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	120,940	100 [ 133.5]	90,592		90,100
c	(　 ) 96,576	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	92,713	100 [ 99.0]	93,649		93,200
d	(　 ) 94,123	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	100,796	100 [ 114.5]	88,031		87,600
e	(　 ) 153,189	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	143,269	100 [ 155.3]	92,253		91,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,000 円／㎡]

春日井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	75,539,136	17,673,610	57,865,526	31,496,000	26,369,526	（　0.9519） 25,101,152	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	583,747,721 円　　　　（　 60,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,979.89	Ｓ1	2,979.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	9,632 ㎡	84.0 m x 114.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

オーダーリース方式による一棟貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	2,979.89	100.0	2,979.89	2,073	6,177,312	12.0	74,127,744
							3.0	18,531,936
～

～

～

～

計		2,979.89	100.0	2,979.89		6,177,312		74,127,744
								18,531,936

⑨年額支払賃料	6,177,312 円　×　12ヶ月　＝　 74,127,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,979.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	74,127,744 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,965,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,162,634 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	74,127,744 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 711,626 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 18,531,936 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,664,876 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	75,539,136 円　　　　（　 7,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸０６　　　　-1	2,200 ( 2,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,338	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,073 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ春日井賃貸２４　　　　-3	1,490 ( 1,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,062
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,480,000 円	496,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,965,110 円	74,127,744　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,020,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,216,000 円	496,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,673,610 円　（　　　　　　 1,835 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	496,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 2,979.89 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 50 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,496,000 円（　　　　　 3,270 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	75,539,136 円
②総費用	17,673,610 円
③純収益　①－②	57,865,526 円
④建物等に帰属する純収益	31,496,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,369,526 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,101,152 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 583,747,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
春日井 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

春日井 5-1

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　角谷　英之

印

TEL.

鑑定評価額

838,000,000 円

１㎡当たりの価格

87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	春日井市岩野町２丁目１３番１１				②地積　(㎡)	9,632 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	不整形 1:1.5	店舗Ｓ2	スーパー、郊外型店舗等が存する商業地域	北東17m県道、三方路	水道、ガス、下水	春日井 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 45 ｍ、南 70 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１７ｍ県道

交通

施設

春日井駅北西方

3.5km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いにスーパー等の商業施設が立地する商業地域であり、特段の変動要因は存在しないため、今後も現状の
特性を保ちつつ推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -7.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は春日井市及び隣接する小牧市の幹線道路沿いに形成された郊外の路線商業地域。需要の中心は飲食、物販
、スーパーなどの店舗展開を行う法人等である。需要者はその営業種別、必要駐車場台数等に対応した画地規模を求め
るが、極めて大規模な画地の場合、供給は限定されている。取得目的により画地規模が異なることや、事業用借地を利
用する場合が多いのが実態であるため、取引の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は春日井市内の路線商業地の取引事例を採用し、規模による格差等に留意して試算した。収益価格は、店舗建
物の一棟貸しを想定して試算したが、比準価格と比べ低位に試算された。比準価格の試算において採用した取引事例は
やや広範囲にわたるが、幹線道路沿いの事業用地、商業用地の市場実態を十分に反映している。したがって本件では比
準価格を重視し、賃料の保守性等により低位に試算された収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

春日井市の人口は微増、地価は区画整理内及
びＪＲ線駅徒歩圏内の住宅地を中心に、依然
として上昇傾向にあるが、地域によって格差
が認められる。

県道沿いに大型の店舗が見られる地域であり
、特段の変動要因はないが、規模の大きな土
地については希少性があるため、地価は若干
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

春日井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ春日井３１０５ -29	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	西27m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ春日井０２１８ -12	春日井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、南西8m、南東8m、三方路		商業 (90,400)
c	Ａ春日井０２２４ -9	春日井市		建付地	（　）	長方形	南東16m県道、南西8m、角地		１住居 (70,200)
d	Ａ春日井０２０５ -38	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、北東18m、南東6m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,506	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,189	100 [ 108.1]	88,056	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.5] 　　　　 100	87,600
b	(　 ) 124,047	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	120,940	100 [ 138.0]	87,638		87,200
c	(　 ) 153,189	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	143,269	100 [ 150.1]	95,449		95,000
d	(　 ) 77,533	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	74,062	100 [ 79.2]	93,513		93,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,000 円／㎡]

春日井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	69,897,847	16,509,350	53,388,497	27,559,000	25,829,497	（　0.9519） 24,587,098	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	571,792,977 円　　　　（　 59,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

春日井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,979.89	Ｓ1	2,979.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	9,632 ㎡	84.0 m x 114.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	2,979.89	100.0	2,979.89	1,959	5,837,605	12.0	70,051,260
							3.0	17,512,815
～

～

～

～

計		2,979.89	100.0	2,979.89		5,837,605		70,051,260
								17,512,815

⑨年額支払賃料	5,837,605 円　×　12ヶ月　＝　 70,051,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,979.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,051,260 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,203,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,848,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	70,051,260 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 658,482 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 17,512,815 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,391,181 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	69,897,847 円　　　　（　 7,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ春日井賃貸０６　　　　-1	2,200 ( 2,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,995	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,080 円/㎡　月額支払賃料（　 1,959 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ春日井賃貸０５　　　　-9	2,387 ( 2,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,165
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

春日井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,170,000 円	434,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,802,050 円	70,051,260　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,980,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,689,000 円	434,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	434,000 円	434,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	434,000 円	434,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,509,350 円　（　　　　　　 1,714 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	434,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 2,979.89 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 50 ％　＋　0.0661 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,559,000 円（　　　　　 2,861 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	69,897,847 円
②総費用	16,509,350 円
③純収益　①－②	53,388,497 円
④建物等に帰属する純収益	27,559,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,829,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,587,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,553 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 571,792,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,400 円／㎡）