別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 春日井 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -19 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡本　憲二 印  TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市田楽町字権現１６４１番４外 ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 南6.7m市道 水道 間内 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．７ｍ市道　　　　 　　　　 交通 施設 間内駅東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農地等が見られる既成住宅地域であり、今後は徐々にではあるが農地の宅地転用が一段と進んで いくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄小牧線沿線を中心とする春日井市内北西部の住宅地域。需要者は市内居住者や名古屋市内へ通勤する 周辺市町居住者が多く、一次取得者層が中心となる。全般的に交通接近条件等が劣るため、ＪＲ中央本線沿線の住宅地 域等に比べ取引はやや少ないが、価格的に割安感があるため一定の需要があり地価は概ね横這いで推移している。土地 は１５百万円程度まで、新築の戸建物件は２５～３０百万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は賃貸市場が未成熟な郊外の既成住宅地域内に存し、戸建貸家を含む賃貸住宅の想定は現実性、経済合理性を欠 くため収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標 とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、周辺の標準地 とのバランスも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋のベッドタウンとしての性格を有し、 ＪＲ勝川駅勢圏や利便性に恵まれた地域を中 心として住宅地は需給ともに堅調に推移して いる。 需給に大きな変化は見られないものの、交通 接近性や利便性等のやや劣る既成住宅地域で あり、地価は含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％