別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 春日井 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -14 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡本　憲二 印  TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市岩成台７丁目４番１２ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:3 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 高蔵寺 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高蔵寺駅北方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高蔵寺ニュータウン内では、高齢化の影響等により地価の下落が続いたが、高蔵寺駅寄りのエリア等を中心に地 価は下げ止まっており、今後地価は外周部を除き横這いもしくはやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高蔵寺ニュータウンを中心とする市内北東部の住宅地域。需要者は市内居住の一次取得者が中心となるが 周辺市域からの転入者も見られる。ニュータウン内では高齢化に伴う転出増等の影響により供給過剰の状況が続くが、 取引される画地規模・取引総額次第で需給に回復傾向が見られ、地価は下落基調から横這いもしくは強含みに転じつつ ある。土地は１２～１７百万円程度、新築の戸建物件は２５～３５百万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が戸建住宅の建ち並ぶ大規模住宅団地内に存することに加え、公法上の規制や敷地規模等の画地条件を考慮した 場合、賃貸住宅の想定は現実性、経済合理性を欠くため収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価 格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は 高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 82.2] [100.0] 100 72,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋のベッドタウンとしての性格を有し、 ＪＲ勝川駅勢圏や利便性に恵まれた地域を中 心として住宅地は需給ともに堅調に推移して いる。 ニュータウン内の高蔵寺駅寄りに立地するた め、取引総額や画地規模を抑えた建売住宅等 への一定の需要があり、地価もやや強含みに 転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％