別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 春日井 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -9 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　角谷　英之 印  TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市妙慶町３丁目６４番３ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 勝川 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 勝川駅北西方 1.6km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 環境の良い住宅地域として、住宅地需要は堅調であるが、既に熟成済みのため物件供給が限定的で、今後も既存 建物の建替えや小規模な建売分譲を中心に、現状と同様の特性を保ちつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日井市及び北区北部の住宅地域である。需要者は居住用物件を求める一次取得者層を中心としたエンド ユーザーであり、鉄道駅からはやや離れるものの、住環境と生活利便性が良好であるため、居住用物件や分譲用素地に 対する需要は活発である。一方で供給は限られており、価格は上昇傾向である。取引の中心となる価格帯は、土地総額 （更地）で１５００～２５００万円程度、新築戸建てで３０００万円中半～４０００万円半ばまでと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はＪＲ勝川駅北方の住宅地の取引事例を中心に採用して試算し、市場実態を反映している。合理的な賃貸経営 を想定することができなかったため収益価格は試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地 取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常で あることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [104.0] 100 [106.1] [104.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 春日井市の人口は微増、地価は区画整理内及 びＪＲ線駅徒歩圏内の住宅地を中心に、依然 として上昇傾向にあるが、地域によって格差 が認められる。 ＪＲ線の駅からやや離れ、特段の変動要因は 認められないが、良好な居住環境を背景に引 き続き需要は堅調であり、地価は上昇傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％