別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 春日井 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日井 -2 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃 印  TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日井市東野町西２丁目４番２ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 春日井 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 春日井駅北方 3.1km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 環境に大きな変化を与えるような要因は認め難く、現状程度の居住環境を維持して推移するものと予測する。駅 への接近性には劣るものの、居住環境面は概ね良好であるため地価は微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央本線沿線の春日井市内の住宅地域。需要者の中心は市内在住者や周辺市等への通勤者であり、圏 外からの転入者はやや少ない。駅からやや遠いものの、周辺建売分譲物件に対しても相応の需要が認められ供給過剰感 はない。一般住宅にほぼ純化した住宅地域であり居住環境も良好であることから需給の程度は堅調である。土地は１８ ０㎡程度で１８００万円～２０００万円程度、新築戸建住宅は３３００万円～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は殆ど認められず、最終需要者による自己使用目的での取引が支配的な地域である。投資目的に よる取引は一般的ではなく、また賃貸物件用地としては十分な地積を有しておらず、採算性を充足する賃貸物件の想定 が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることから、市場性を反映 した客観的な比準価格を採用するとともに、代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [125.5] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境に恵まれた春日井市の住宅地需要は全 般的に底堅い現状にある。特に利便性に恵ま れた勝川駅周辺のエリアでは相当強含みの現 況にある。 最寄駅より遠隔地に位置するものの、良好な 居住環境を背景にして地価は微増傾向にある 。地域特性に特段の変動要因は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％