鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

半田 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ半田０２１５ -2	半田市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	Ａ阿久比０２０８ -17	知多郡阿久比町		建付地	（　）	不整形	西6.5m町道、北5m、角地		｢調区｣ (60,200)
c	Ａ東浦０２１８ -37	知多郡東浦町		建付地	（　）	ほぼ整形	東5.5m町道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ武豊０２１０ -33	知多郡武豊町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m町道、西6m、二方路		｢調区｣ (60,200)
e	Ａ大府０１０３ -504	大府市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,500	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,213	100 [ 135.2]	42,317	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,300
b	(　 ) 57,743	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	61,494	100 [ 137.6]	44,690		44,700
c	(　 ) 55,406	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,406	100 [ 125.0]	44,325		44,300
d	(　 ) 48,543	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	45,008	100 [ 99.9]	45,053		45,100
e	(　 ) 60,498	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,498	100 [ 140.3]	43,120		43,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,700 円／㎡]

半田 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため原価法を適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市街化調整区域内にあり、賃貸住宅の建設が困難であるとともに賃貸市場が未成熟であることから収益還元法を適用できなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
半田 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

半田 -24

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　山本　英次

印

TEL.

鑑定評価額

14,700,000 円

１㎡当たりの価格

43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	半田市有脇町１丁目１３番３				②地積　(㎡)	335 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (60,200) （その他）
	不整形 1.5:1	住宅Ｗ2	農家住宅が見られる既成住宅地域	北東3.8m市道	水道、ガス	亀崎 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 50 ｍ、南 65 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３．８ｍ市道

交通

施設

亀崎駅北方

1.7km

法令

規制

｢調区｣
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街化調整区域内の農家住宅地域で、地域要因に特段の変動はないと考えられる。需要は限定的で、地価は緩や
かな下落傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は半田市及び隣接市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有する一次取得
者層に限定されると考えられ、取引も極めて少ない。圏外からの転入者もほとんど見られず需給関係は低調であり、地
価は緩やかな下落傾向にある。取引市場の中心となる価格帯は規模の大小等により幅があるが、土地の総額は１，５０
０万円前後が中心である。新築戸建物件はほとんどないため、建物付きの価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

半田市及び隣接市町の市街化調整区域内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し、その事例を基礎として比
準価格を求めた。地域内の不動産の価格は自用の土地及び建売住宅の取引を中心として形成されているため、類似性が
高い事例を採用し現在の需給の趨勢を反映している比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。市街化
調整区域内で賃貸用建物の建設を想定するのは困難であることから、収益価格は求めなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の西側、高台の住環境の良い住宅地の需要
は堅調だが、海側の地域の需要は低迷するな
ど、二極化が見られる。

市街化調整区域内の住宅地域であり、特段の
変動要因はない。地価は緩やかな下落基調に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

半田 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ武豊０２１０ -33	知多郡武豊町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m町道、西6m、二方路		｢調区｣ (60,200)
b	Ａ知多３１１４ -13	知多市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、西3.5m、角地		｢調区｣ (60,200)
c	Ａ半田０２０２ -21	半田市		建付地	（　）	長方形	南西5.3m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ知多３０１４ -536	知多市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m国道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,543	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	45,008	100 [ 104.0]	43,277	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,300
b	(　 ) 48,272	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,245	100 [ 107.1]	43,179		43,200
c	(　 ) 56,666	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,439	100 [ 120.4]	46,876		46,900
d	(　 ) 48,519	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,306	100 [ 112.4]	42,087		42,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,900 円／㎡]

半田 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に位置しており、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市街化調整区域内に所在しており、アパート等の収益物件を想定することは現実的ではなく、戸建住宅の賃貸需要も期待できない地域であるため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ