別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 半田 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   半田 -15 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　種村　大輔 印  TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 半田市岩滑中町７丁目１４４番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 半田口 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 半田口駅北西方 450m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした住宅地域で、今後も現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は、概ね横 ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線沿線を中心とする住宅地域である。需要者の中心は市内在住の地縁性を有する居住者が殆どで ある。街路街区が未整備で集落的な要素が残る閉鎖的な地域であるものの、最寄駅への接近性が良好な地域であり、住 宅需要は底堅く一定の需要が期待される。土地は１，０００～１，５００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円 程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、賃貸住宅の経営の観点からは画地規模が小さく経済合理性に欠くため、収益還元法は非適用とした。ま た、近隣は自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、類似地域 内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給の趨勢を反映している比準価格を採用し、代表標準 地の規準価格との均衡を考慮して調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [109.0] 100 [136.0] [106.0] 100 73,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半田市の住宅地は、名鉄河和線西側の優良地 で上昇傾向、その他は横ばい、下落基調にあ り、地価動向は二極化傾向が続いている。 地域を取り巻く状況に大きな変動は認められ ない。最寄駅の接近性に優れ、地価は安定的 に推移しており、一定の需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％