鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

瀬戸 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瀬戸０２２９ -29	瀬戸市		建付地	（　）	不整形	北東8.9m国道、西7m、角地		１住居 (70,200)
b	Ａ瀬戸０２２９ -47	瀬戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	Ａ瀬戸０２３１ -18	瀬戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ瀬戸０２２９ -48	瀬戸市		更地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ瀬戸０２３１ -4	瀬戸市		更地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,270)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.1]	58,546	100 [ 77.9]	75,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,200
b	(　 ) 67,121	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,121	100 [ 90.0]	74,579		74,600
c	(　 ) 81,645	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,645	100 [ 110.8]	73,687		73,700
d	(　 ) 84,371	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,371	100 [ 119.2]	70,781		70,800
e	(　 ) 51,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	55,315	100 [ 88.0]	62,858		62,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,400 円／㎡]

瀬戸 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,782,018	1,247,039	4,534,979	4,049,260	485,719	（　0.9749） 473,527	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,522,822 円　　　　（　 33,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瀬戸 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	129.19	Ｓ3	331.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	310 ㎡	13.0 m x 23.7 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸の店舗、２・３階は２ＬＤＫ（約５５㎡×４戸）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.45	100.0	110.45	1,977	218,360	3.0	655,080
							1.0	218,360
2～ 3	住宅	110.45	100.0	110.45	1,198	132,319	2.0	264,638
							0.0	0
～

～

～

計		331.35	100.0	331.35		482,998		1,184,356
								218,360

⑨年額支払賃料	482,998 円　×　12ヶ月　＝　 5,795,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 331.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,795,976 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 498,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,729,738 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,184,356 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,896 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 218,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 41,384 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,782,018 円　　　　（　 18,652 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ瀬戸賃貸２９　　　　-2	1,179 ( 1,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,215	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,198 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ瀬戸賃貸２０　　　　-3	1,267 ( 1,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	1,185
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瀬戸 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,000 円	58,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	186,839 円	6,227,976　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 597,700 円	58,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,600 円	58,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,600 円	58,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,247,039 円　（　　　　　　 4,023 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 331.35 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,049,260 円（　　　　　 13,062 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,782,018 円
②総費用	1,247,039 円
③純収益　①－②	4,534,979 円
④建物等に帰属する純収益	4,049,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	485,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	473,527 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,528 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,522,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
瀬戸 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

瀬戸 5-5

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　安立　昌子

印

TEL.

鑑定評価額

22,400,000 円

１㎡当たりの価格

72,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	瀬戸市福元町４４番				②地積　(㎡)	310 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、一般住宅等が見られる路線商業地域	北東20m県道	水道、ガス、下水	瀬戸口 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 310 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

瀬戸口駅西方

250m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに店舗や戸建住宅も見られる路線商業地域で、当面は現状を維持していくものと予測される。利便性が
良好であるため地価は安定している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね瀬戸市、隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域の圏域である。需要者の中心は店舗・営業所等を要す
る法人や個人事業者のほか、不動産業者等とみられる。近隣地域は商業地としては繁華性に劣るが、最寄駅に徒歩圏内
であることから住宅地利用も見込まれる。背後の住宅地の地価上昇の影響を受け、近隣地域の地価も若干の上昇と判断
する。需要者の性格、事業の内容等により総額面での価格幅は大きく、中心となる価格帯の把握は難しい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は路線商業地域に所在するが、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は少なく、自用目的の取引が中
心であり市場価格は取引価格を指標として形成されている。また、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、
収益価格は低位に試算された。従って、取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地と
の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　瀬戸 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,600 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

100
[124.2]

[100.0]
100

72,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国道３６３号線及び瀬戸街道沿い等一部に商
業地需要はみられるが、商業地取引は少ない
。背後の住宅地価格の影響を受け、下げ止ま
り傾向にある。

住宅地としての需要も認められ、駅に近く利
便性が良好なことから、地価は若干上昇して
いる。

対象標準地はしばらく空家であったが、平成
３０年７月に福祉関連の事業所が開設された
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

瀬戸 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瀬戸０２２９ -48	瀬戸市		更地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ瀬戸０２３１ -29	瀬戸市		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	Ａ瀬戸０２２９ -47	瀬戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	Ａ瀬戸０２２９ -29	瀬戸市		建付地	（　）	不整形	北東8.9m国道、西7m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,371	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	84,371	100 [ 117.4]	71,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,900
b	(　 ) 73,200	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	77,823	100 [ 113.2]	68,748		68,700
c	(　 ) 67,121	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,121	100 [ 88.2]	76,101		76,100
d	(　 ) 50,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.1]	58,546	100 [ 76.2]	76,832		76,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,400 円／㎡]

瀬戸 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,830,958	1,259,000	4,571,958	4,097,630	474,328	（　0.9749） 462,422	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,276,044 円　　　　（　 33,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瀬戸 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	129.19	Ｓ3	331.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	310 ㎡	13.0 m x 23.7 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階以上はファミリー向け、平均５５㎡の２ＬＤＫ（計４戸）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.45	100.0	110.45	2,000	220,900	3.0	662,700
							1.0	220,900
2～ 3	住宅	110.45	100.0	110.45	1,186	130,994	2.0	261,988
							1.0	130,994
～

～

～

計		331.35	100.0	331.35		482,888		1,186,676
								482,888

⑨年額支払賃料	482,888 円　×　12ヶ月　＝　 5,794,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 331.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,794,656 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 498,132 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,728,524 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,186,676 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,917 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 482,888 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 91,517 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,830,958 円　　　　（　 18,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ瀬戸賃貸１７　　　　-2	1,182 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	1,198	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,188 円/㎡　月額支払賃料（　 1,186 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ瀬戸賃貸３１　　　　-2	1,038 ( 1,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	1,177
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瀬戸 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,500 円	59,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	186,800 円	6,226,656　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 604,800 円	59,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,259,000 円　（　　　　　　 4,061 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,300,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 331.35 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,097,630 円（　　　　　 13,218 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,830,958 円
②総費用	1,259,000 円
③純収益　①－②	4,571,958 円
④建物等に帰属する純収益	4,097,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	474,328 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	462,422 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,276,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,100 円／㎡）