別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 瀬戸 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -38 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　安立　昌子 印  TEL.

鑑定評価額 6,210,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市塩草町１１番１３１ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,150) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ郊外の住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 尾張瀬戸 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 尾張瀬戸駅南東方 3.1km 法令 規制 １住居 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外のほぼ熟成した住宅団地である。当面は現状のまま推移すると予測される。周辺の区画整理事業の進展によ る生活利便性等の向上が期待されるところである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね瀬戸市及び隣接市の郊外の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者及び地縁関係者 であろう。近隣地域は瀬戸市郊外の中規模開発された住宅団地である。付近では区画整理事業が施行中であるが、未だ 商業、医療等生活利便施設に乏しい。圏外からの転入者は少ないが地縁関係者等に一定の需要は見込まれ、地価は若干 の上昇と判断する。土地は１０００万円程度まで、新築戸建住宅は２０００万円程度までが需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域 である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よ って取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。なお、対象標準地は共同住宅建設には規模が小さく、建物の想定に経済合理性を欠くため収益還元法は適用しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [113.5] [105.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 瀬戸市の人口は微減傾向、地場産業は低迷し ている。中・西部の地価は底堅く推移してい るが、東部は需要が低く地価は依然停滞して いる。 付近を通る国道２４８号瀬戸東バイパスがＨ ３０年３月に全線開通し、せと赤津ＩＣ他へ のアクセスが向上。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％