別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 瀬戸 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -36 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　松尾　拓志 印  TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市上之山町２丁目１７１番３５５ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 八草 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 八草駅北方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に開発された大規模住宅団地で、今後も住環境の良好な住宅地域として熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸市を中心に、隣接市を含む住宅地域である。主たる需要者は、瀬戸市在住者及び周辺市を含む企業 に勤務する一次取得者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は、八草駅を最寄り駅とする市街化調整区域 内の住宅団地地域であり、需要は堅調である。市場における土地の中心価格帯は、１０００万～１５００万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格を得た。なお、戸建住宅を主とした市街化調整区域内の住宅団地であり、地区計画により共同住 宅等の建築は困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試 算しており、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を 以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [124.3] [100.0] 100 61,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、不動産市場も 全体的には概ね上向きの傾向にあるが、尾張 瀬戸駅以東の地域については需要は弱含みで ある。 近年開発された住環境の良好な郊外の住宅団 地で、当地域の地価は横這いからやや上昇基 調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　 +12.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％