別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 瀬戸 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -26 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　中野　雅之 印  TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市中水野町１丁目４０番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 中水野 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 中水野駅南東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部より北側の丘陵地に位置する住宅地域で特段の変動要因はない。市中心部の住宅地と比較した相対的割 安感から一定の需要が認められ、当面地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として瀬戸市内の住宅地域で、特に市中心部より北側から北西側に位置する住宅地域との代替性が強い 。主たる需要者は瀬戸市居住の給与所得者が中心となっている。利便性の高い地域、居住環境のよい地域に対する割安 感から一定の需要が見込まれ、地価は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地のみで１，０００～１ ，５００万円程度、新築の戸建住宅で２，５００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市中心部より北側、水野地区に位置する住宅地域である。戸建住宅を主体とする住宅地域で賃貸市場は未成 熟であることから収益価格は試算しなかった。一方、当該地域における需要者の購入目的は自用のためのものがほとん どであり、この点、市場における取引事例を基礎に市場参加者の価値判断基準に立脚して試算された比準価格が有する 説得力は高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 85.1] [103.0] 100 47,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い地域、居住環境の良好な地域で は安定的な需要が見込まれるが、熟成度の低 い地域では総じて弱含みに推移している。 市中心部より北側の丘陵地に位置する住宅地 域で特段の変動要因はない。郊外に位置する が一定の需要が見込まれ、地価は横ばいとな っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％