別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 瀬戸 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -15 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　安立　昌子 印  TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市西山町２丁目２３番６ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の閑静な住宅地 域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 水野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 水野駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、特に地域要因の変動もなく、当面は現在の住環境を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道沿線の概ね瀬戸市及び隣接市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給 圏内の居住者及び地縁関係者であろう。近隣地域は尾張旭市の閑静な住宅地と旭境川を挟んで隣接し、瀬戸市側の住宅 地には割安感があることから一定の需要が認められ、地価は上昇基調で推移していると判断する。土地は６０坪で１５ ００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～３５００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は閑静な住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域である。また、 自用の住宅用地としての取引が中心であり、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よって取引事例より求 めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、近隣地域及 び周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 88.6] [103.0] 100 77,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 瀬戸市の人口は微減傾向、地場産業は低迷し ている。中・西部の地価は底堅く推移してい るが、東部は需要が低く地価は依然停滞して いる。 尾張旭市の閑静な住宅地と隣接しており、需 要は底堅く、地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％