鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一宮 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０２０３ -22	一宮市		更地	（　）	長方形	西25m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	Ａ一宮３１２４ -9	一宮市		建付地	（　）	長方形	北13m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ一宮０２１６ -24	一宮市		更地	（　）	長方形	南東15m県道、北西2.5m、二方路		工業 (70,200)
d	Ａ一宮０２２８ -7	一宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	北42.6m国道、西17.8m、角地		１住居 (70,200)
e	Ａ一宮０１０１ -534	一宮市		更地	（　）	不整形	東15m市道、南7m、西6m、三方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,359	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,237	100 [ 87.5]	121,414	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 89,301	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	116,203	100 [ 90.3]	128,685		129,000
c	(　 ) 99,818	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,517	100 [ 83.1]	120,959		121,000
d	(　 ) 98,290	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	89,801	100 [ 77.6]	115,723		116,000
e	(　 ) 120,988	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	129,154	100 [ 103.9]	124,306		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

一宮 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握ができないからである。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,703,803	1,506,011	7,197,792	5,297,820	1,899,972	（　0.9745） 1,851,523	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	40,250,500 円　　　　（　 93,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	145.80	Ｓ3	429.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	80 ％	200 ％	200 ％	433 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建、１階は店舗、２～３階は住宅（１ＬＤＫ）４８．６０㎡×６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	137.70	100.0	137.70	2,200	302,940	3.0	908,820
							0.0	0
2～ 3	住居	145.80	100.0	145.80	1,558	227,156	1.0	227,156
							0.0	0
～

～

～

計		429.30	100.0	429.30		757,252		1,363,132
								0

⑨年額支払賃料	757,252 円　×　12ヶ月　＝　 9,087,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 429.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,087,024 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 755,762 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,691,262 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,363,132 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,541 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,703,803 円　　　　（　 20,101 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸０１　　　　-10	2,004 ( 1,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,670	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,559 円/㎡　月額支払賃料（　 1,558 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-9	1,419 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,448
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	303,600 円	75,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	283,411 円	9,447,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 645,100 円	75,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,900 円	75,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,900 円	75,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,506,011 円　（　　　　　　 3,478 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 429.30 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,297,820 円（　　　　　 12,235 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,703,803 円
②総費用	1,506,011 円
③純収益　①－②	7,197,792 円
④建物等に帰属する純収益	5,297,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,899,972 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,851,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,276 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,250,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
一宮 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 5-21

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　藤林　賢児

印

TEL.

鑑定評価額

52,800,000 円

１㎡当たりの価格

122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市野口１丁目１６番７｢野口１－１６－１６｣				②地積　(㎡)	433 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）駐車付置義務
	1:1.5	店舗Ｓ2	低層の店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域	西18m国道	水道、ガス、下水	尾張一宮 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 40 ｍ、南 180 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

尾張一宮駅南西方

930m

法令

規制

近商
(80,200)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線型商住混在地域で、背後が人気の住宅地のため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 87,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、一宮市中心市街地の幹線道路沿いの路線型商住混在地域である。低層飲食や物販店舗が見られ、自動車
を交通手段とし道路がアクセス動線として店舗を囲むように駐車場を集客のために備え付ける形態をとっている。需要
者は地場の個人自営業者や法人が主である。交通量が多く、商業地として集客を見込め背後が人気のある住宅地である
ことから需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は規模や業種によって千差万別であり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いの路線型商住混在地域である。収益価格は低層店舗兼共同住宅を想定したが、自用目的での取引が中心で
収益物件の取引は少なく、建物賃貸市場が熟成しておらず低めである。比準価格は現実における市場の信頼性の高い資
料によった結果で、市場の実勢を反映し説得力を有する。取引価格の水準を指標に価格決定されるのが一般的である為
比準価格を中心に、収益価格を関連付け、更に代表標準地との価格検討をふまえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[100.0]

100
[144.5]

[100.0]
100

122,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は雇用情勢及び企業収益が改善するも後
退し踊り場局面である。金利の低下は投資を
下支えし一宮市の商業地需要、地価は堅調で
ある。

目立った地域要因の変化はないが、背後の住
宅地の人気に伴い、取引価格も高めであり、
需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０１０１ -534	一宮市		更地	（　）	不整形	東15m市道、南7m、西6m、三方路		商業 (90,400)
b	Ａ一宮０１０１ -549	一宮市		更地	（　）	台形	東18m市道、西5.2m、二方路		商業 (80,400)
c	Ａ一宮０２０３ -22	一宮市		更地	（　）	長方形	西25m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	Ａ一宮０１０１ -531	一宮市		建付地	（　）	ほぼ台形	南18m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,988	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	129,154	100 [ 103.9]	124,306	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 166,798	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	165,515	100 [ 127.3]	130,020		130,000
c	(　 ) 104,359	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,237	100 [ 84.4]	125,873		126,000
d	(　 ) 133,631	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,640	100 [ 102.9]	133,761		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

一宮 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,609,984	1,535,457	7,074,527	5,281,920	1,792,607	（　0.9745） 1,746,896	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	37,976,000 円　　　　（　 87,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	145.80	Ｓ3	429.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	80 ％	200 ％	200 ％	433 ㎡	16.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は４８．６０㎡／１戸、全６戸住宅の３階建て店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	137.70	100.0	137.70	2,000	275,400	5.0	1,377,000
							1.0	275,400
2～ 3	住宅	145.80	100.0	145.80	1,550	225,990	2.0	451,980
							1.0	225,990
～

～

～

計		429.30	100.0	429.30		727,380		2,280,960
								727,380

⑨年額支払賃料	727,380 円　×　12ヶ月　＝　 8,728,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 429.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,728,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 727,085 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,361,475 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,280,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,985 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 727,380 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 227,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,609,984 円　　　　（　 19,884 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸０３　　　　-10	1,668 ( 1,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	100 [ 97.0]	1,625	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,597 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ一宮賃貸０３　　　　-11	1,645 ( 1,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [107.1]	100 [102.0]	1,569
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	314,400 円	78,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	272,657 円	9,088,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 668,100 円	78,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,600 円	78,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,600 円	78,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,535,457 円　（　　　　　　 3,546 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,600,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 429.30 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,281,920 円（　　　　　 12,198 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,609,984 円
②総費用	1,535,457 円
③純収益　①－②	7,074,527 円
④建物等に帰属する純収益	5,281,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,792,607 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,746,896 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,034 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,976,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,700 円／㎡）