鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一宮 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０１０３ -510	一宮市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	Ａ一宮０１０３ -542	一宮市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,240)
c	Ａ一宮０２０３ -40	一宮市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,240)
d	Ａ一宮０１０１ -549	一宮市		更地	（　）	台形	東18m市道、西5.2m、二方路		商業 (80,400)
e	Ａ一宮０２２８ -24	一宮市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,678	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	212,260	100 [ 91.2]	232,741	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 206,107	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	213,733	100 [ 90.3]	236,692		237,000
c	(　 ) 213,832	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	216,398	100 [ 92.2]	234,705		235,000
d	(　 ) 166,798	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	165,515	100 [ 76.8]	215,514		216,000
e	(　 ) 234,826	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	238,114	100 [ 97.2]	244,973		245,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 +5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

一宮 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,404,636	3,326,038	13,078,598	11,354,400	1,724,198	（　0.9511） 1,639,885	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	37,270,114 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	163.20	Ｓ5	747.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	400 ％	206 ㎡	11.0 m x 18.5 m	前面道路：県道　 24.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、１階は店舗、２階～５階は事務所を想定した。

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	149.56	82.3	123.16	2,462	303,220	5.0	1,516,100
							1.0	303,220
2～ 5	事務所	149.56	94.0	140.54	2,052	288,388	3.0	865,164
							1.0	288,388
～				93.50			3.0	0
							1.0	0
～

～

計		747.80	91.6	685.32		1,456,772		4,976,756
								1,456,772

⑨年額支払賃料	1,456,772 円　×　12ヶ月　＝　 17,481,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 685.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,481,264 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,398,501 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,082,763 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,976,756 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,786 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,456,772 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 276,087 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,404,636 円　　　　（　 79,634 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-502	2,834 ( 2,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [140.0]	2,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,109 円/㎡　月額支払賃料（　 2,052 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ一宮賃貸１６　　　　-508	2,496 ( 2,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	2,133
c	Ｂ一宮賃貸０３　　　　-512	1,893 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	1,912

一宮 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	664,000 円	166,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	524,438 円	17,481,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 394,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,411,000 円	166,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,326,038 円　（　　　　　　 16,146 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	166,000,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 747.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,354,400 円（　　　　　 55,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,404,636 円
②総費用	3,326,038 円
③純収益　①－②	13,078,598 円
④建物等に帰属する純収益	11,354,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,724,198 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,639,885 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,961 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,270,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
一宮 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 5-19

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　鍋田　悌

印

TEL.

鑑定評価額

47,600,000 円

１㎡当たりの価格

231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市本町４丁目１番５｢本町４－１－５｣				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ6	中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北24.6m県道	水道、ガス、下水	尾張一宮 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 206 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４．６ｍ県道

交通

施設

尾張一宮駅東方

380m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ尾張一宮駅近くの商業地域で、容積率の変更、地区計画の設
定等に伴い、将来的には建物の高層化が進んでいくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 236,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線の各主要駅周辺の商業地域である。需要者の中心は店舗、事務所、営業
所等を利用目的とする法人事業者をはじめ賃貸用共同住宅を利用目的とする投資家等である。一宮駅周辺の集客力や繁
華性は増しており、最近はマンション需要も旺盛である等、需要は堅調である。取引規模、取引目的により需要の中心
となる価格帯は見いだせないが、単価としては概ね２２万円／㎡～２５万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は繁華性の高い商業地の取引事例を中心に試算したもので、実証的で信頼性が高い価格が得られた。一方、収
益価格は当該土地の収益性に着目した理論的な価格であるが、当該地域は投資目的の需要は見込まれるものの、未だ自
用目的の取引が大半を占めることから、収益価格の信頼性は相対的に低い。よって、不動産市場の実態を反映した比準
価格を重視し、収益価格を勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[100.0]

100
[ 76.5]

[100.0]
100

230,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

引き続き緩やかな景気の拡大基調が持続して
いる中、一宮駅周辺の繁華性が高い商業地は
強含みである。

近年、容積率６００％に変更され、地区計画
も定められたことから、高度利用が可能とな
り需要が増大傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０２０３ -17	一宮市		更地	（　）	不整形	西15m市道、東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (80,400)
b	Ａ一宮０１０３ -510	一宮市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	Ａ一宮０１０１ -526	一宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	西18m市道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	Ａ一宮０１０３ -547	一宮市		建付地	（　）	長方形	南25m市道、北6m、二方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 458,760	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.7]	456,080	100 [ 108.0]	422,296	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	422,000
b	(　 ) 205,678	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	212,260	100 [ 85.5]	248,257		248,000
c	(　 ) 183,240	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	176,390	100 [ 78.6]	224,415		224,000
d	(　 ) 157,018	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	151,537	100 [ 63.9]	237,147		237,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

一宮 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,673,883	3,337,134	13,336,749	11,422,800	1,913,949	（　0.9511） 1,820,357	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	41,371,750 円　　　　（　 201,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	163.20	Ｓ5	747.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	400 ％	206 ㎡	11.0 m x 18.5 m	前面道路：県道　 24.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、１階は店舗、２階～５階は事務所を想定。

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	149.56	82.3	123.16	2,665	328,221	5.0	1,641,105
							1.0	328,221
2～ 5	事務所	149.56	94.0	140.54	2,050	288,107	3.0	864,321
							1.0	288,107
～

～

～

計		747.80	91.6	685.32		1,480,649		5,098,389
								1,480,649

⑨年額支払賃料	1,480,649 円　×　12ヶ月　＝　 17,767,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 685.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,767,788 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,421,423 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,346,365 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,098,389 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,480,649 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 280,613 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,673,883 円　　　　（　 80,941 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸０１　　　　-506	2,315 ( 2,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,052	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,090 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ一宮賃貸２５　　　　-501	1,501 ( 1,501)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,129
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	668,000 円	167,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	533,034 円	17,767,788　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 382,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,419,500 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,337,134 円　（　　　　　　 16,200 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 747.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,422,800 円（　　　　　 55,450 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,673,883 円
②総費用	3,337,134 円
③純収益　①－②	13,336,749 円
④建物等に帰属する純収益	11,422,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,913,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,820,357 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,837 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,371,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,000 円／㎡）