鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一宮 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０１０１ -526	一宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	西18m市道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	Ａ一宮０１０１ -550	一宮市		底地	（　）	台形	東24.7m市道、南7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	Ａ一宮０２０３ -22	一宮市		更地	（　）	長方形	西25m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	Ａ一宮０１０１ -511	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	Ａ一宮３１２４ -9	一宮市		建付地	（　）	長方形	北13m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,240	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	176,390	100 [ 136.6]	129,129	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 151,239) 151,239	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	144,596	100 [ 100.8]	143,448		143,000
c	(　 ) 104,359	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,237	100 [ 90.7]	117,130		117,000
d	(　 ) 84,978	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	97,725	100 [ 81.6]	119,761		120,000
e	(　 ) 89,301	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	116,203	100 [ 88.5]	131,303		131,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

一宮 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,459,136	2,313,721	10,145,415	8,198,400	1,947,015	（　0.9497） 1,849,080	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	40,197,391 円　　　　（　 81,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗付共同住宅	275.70	Ｓ3	683.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	80 ％	400 ％	400 ％	494 ㎡	14.0 m x 35.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～３階を共同住宅（２ＤＫ、専有面積５１㎡、各階４戸の合計８戸）の店舗付共同住宅を想定した。

⑦有効率　 98.3 ％
の理由

２階以上は外階段等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	275.70	95.8	264.12	1,980	522,958	5.0	2,614,790
							1.0	522,958
2～ 3	居宅	204.00	100.0	204.00	1,386	282,744	2.0	565,488
							0.0	0
～

～

～

計		683.70	98.3	672.12		1,088,446		3,745,766
								522,958

⑨年額支払賃料	1,088,446 円　×　12ヶ月　＝　 13,061,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 672.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,061,352 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,071,788 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,325,564 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,745,766 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,461 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 522,958 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 99,111 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,459,136 円　　　　（　 25,221 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-502	2,834 ( 2,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,362	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,022 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ一宮賃貸２５　　　　-501	1,501 ( 1,501)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	1,682
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	488,000 円	122,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	401,921 円	13,397,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,037,000 円	122,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,313,721 円　（　　　　　　 4,684 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 683.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,198,400 円（　　　　　 16,596 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,459,136 円
②総費用	2,313,721 円
③純収益　①－②	10,145,415 円
④建物等に帰属する純収益	8,198,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,947,015 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,849,080 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,197,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
一宮 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 5-14

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　倉橋　克弘

印

TEL.

鑑定評価額

61,300,000 円

１㎡当たりの価格

124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市本町４丁目２１番１５｢本町４－２１－２７｣				②地積　(㎡)	494 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:2.5	病院兼住宅Ｓ2	小規模の店舗、病院等が建ち並ぶ商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	尾張一宮 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

尾張一宮駅南東方

700m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

尾張一宮駅に近い旧来の商業地であり、繁華性はやや劣る。駅近の商業地に高値の取引が見られ、また、背後地
ではマンション用地としての需要が顕在化している。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、一宮市及び隣接市の中心商業地域の存する圏域。需要者の中心は、同一需給圏内の地元事業者等である
。当該地域は、商業繁華性について衰退傾向にあるものの、尾張一宮駅に近く、交通利便性等に恵まれることから、背
後地では、分譲マンション等の共同住宅の敷地として開発が進んでおり、これを受けて地価は上昇している。市場での
中心価格帯は、画地規模等により様々であることから、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、尾張一宮駅近く、店舗、住宅等が混在するの既存の商業地域であるが、収益価格は、不動産価格の上昇を
反映する賃料を収受することが困難なため、低く試算された。したがって、用途の多様化等の市場の実態を反映した比
準価格を標準とし、収益価格を関連付け、当該標準地の前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅周辺の利便性の高い地域では、マンション
開発が進み、中心商業地の需要は堅調に推移
している。

地域要因に特別な変動はないが、一部に高値
の取引が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０１０１ -526	一宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	西18m市道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	Ａ一宮３１２５ -55	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ一宮０２０３ -22	一宮市		更地	（　）	長方形	西25m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	Ａ一宮３１２４ -9	一宮市		建付地	（　）	長方形	北13m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,240	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	176,390	100 [ 126.1]	139,881	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 91,250	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,626	100 [ 83.0]	114,007		114,000
c	(　 ) 104,359	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,237	100 [ 90.7]	117,130		117,000
d	(　 ) 89,301	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	116,203	100 [ 88.5]	131,303		131,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

一宮 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,449,291	2,313,443	10,135,848	8,198,400	1,937,448	（　0.9497） 1,839,994	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	39,999,870 円　　　　（　 81,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗付共同住宅	275.70	Ｓ3	683.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	494 ㎡	14.0 m x 35.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～３階を共同住宅（２ＤＫ、専有面積５１㎡、各階４戸の合計８戸）の店舗付共同住宅を想定した。

⑦有効率　 98.3 ％
の理由

２階以上は外階段等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	275.70	95.8	264.12	1,957	516,883	5.0	2,584,415
							1.0	516,883
2～ 3	居宅	204.00	100.0	204.00	1,399	285,396	2.0	570,792
							0.0	0
～

～

～

計		683.70	98.3	672.12		1,087,675		3,725,999
								516,883

⑨年額支払賃料	1,087,675 円　×　12ヶ月　＝　 13,052,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 672.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,052,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,071,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,317,052 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,725,999 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,279 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 516,883 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 97,960 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,449,291 円　　　　（　 25,201 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸２９　　　　-502	1,928 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,100	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,999 円/㎡　月額支払賃料（　 1,957 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ一宮賃貸０３　　　　-512	1,893 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	1,897
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

一宮 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	488,000 円	122,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	401,643 円	13,388,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,037,000 円	122,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,313,443 円　（　　　　　　 4,683 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 683.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,198,400 円（　　　　　 16,596 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,449,291 円
②総費用	2,313,443 円
③純収益　①－②	10,135,848 円
④建物等に帰属する純収益	8,198,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,937,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,839,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,725 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,999,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,000 円／㎡）