別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 一宮 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -30 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　松田　静雄 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 59,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市奥町字川崎３５番２３ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 奥町 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 奥町駅北東方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別の変動要因は見当たらず今後も現状にて推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄尾西線周辺の一宮市北西部の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、周辺地域内の居住者が大半 を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該域における需給動向は、ＪＲ・名鉄本線利用者に比べ交通利便性は やや劣るが、住環境に恵まれ、割安感などから需要は底堅く、地価は横ばいで推移している。市場での中心となる価格 帯は、土地のみでは８００万円～１，０００万円前後、土地建物では２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域における過半が自己の居住目的で住宅を取得する者で、収益性より居住の快適性等が重視される住宅地域であ る。比準価格は、地域要因及び個別的要因の比較も適切に行われており、実証的で説得力が高い価格である。対象標準 地は、画地規模等から経済合理性に見合う建物の想定が困難で、収益還元法は適用できなかった。したがって比準価格 を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,800 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [137.4] [105.0] 100 59,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は不透明感を増しているが、金融機関の 融資姿勢に大きな変化はなく、個人の居住用 不動産市場は安定的に推移している。 最寄り駅からも尾張一宮駅からも距離がある 住宅地域。工場跡地の戸建分譲は一段落した が、需要に特段の変化はなく、地価は横ばい で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％