別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 一宮 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -5 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　水野　昌弘 印  TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市古金町２丁目１２番１４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多く見ら れる住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 尾張一宮 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 尾張一宮駅東方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅等が建ち並んでいる地域であり、当面は現状程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線・尾西線沿線の概ね一宮市及びその隣接市の住宅地域の圏域。需要 者の中心は尾張地区に生活の本拠を置く居住者である。名古屋のベッドタウンとして注目されており、駅近の住宅地需 要は高い水準にある。土地の供給は郊外においては農地等からの転換により十分確保されるが、中心部においては品薄 状態と言える。土地は１５００万円程度、新築の戸建物件は３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣にアパート等の収益物件も見受けられるが、多くは自用の住宅であり、取引の中心も自用の住宅又は住宅用地で ある。対象地がアパート等の敷地としては過小の為収益価格を断念したが、当該地域では投資採算性を指向する収益性 より居住性・資産性を重視した価格形成がなされており、収益価格の断念は特に問題ない。よって、価格形成を反映す る比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [105.7] [100.0] 100 92,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一宮市は名古屋のベッドタウンであり、住宅 地需要は全般的には堅調である。尾張一宮駅 まで徒歩圏にある住宅地は人気である。 特別な地域要因の変動はないが、徐々に住宅 地として成熟しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％