別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岡崎 -69　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -69 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　伴野　幸宏 印  TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 74,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市藤川町字西町北２０番４ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心とし て店舗等も混在する 住宅地域 南5.4m県道 水道、ガス、下水 藤川 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    95 ｍ、南    55 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ４ｍ市道 交通 施設 藤川駅南東方 360m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変動は見られず、当面は現状維持程度で推移してい くものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、藤川駅を中心とした岡崎市南東部の住宅地域一円である。需要者は岡崎市在住の市内基幹産業の従業者 を中心として隣接市からの移住者の需要も見られる。当該地域は、市中心部からやや離れているが、藤川駅徒歩圏内で 名古屋駅への通勤利便性が良好であることから、地価水準は概ね横ばいからやや強含み傾向にある。需要の中心となる 価格帯は対象標準地の規模で１２００万円程度。新築建売住宅は３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地において経済的合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから収益価格は試算しない。周辺地域におい て一部に共同住宅が介在しているものの取引の目的は自用目的が中心であり、比準価格を中心とした価格決定が妥当で ある。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域 経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 96.0] [108.0] 100 74,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米中貿易摩擦の影響により製造業の先行きが 不透明感を増している中で、市内における景 況感は概ね安定的に推移している。 価格形成に影響を及ぼす利用状況等地域要因 の大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％