別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岡崎 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -51 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　梅村　正明 印  TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市日名南町１４番１０ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西8m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅北西方 2.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的早期に住宅地化が進行した地域で特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も当面現 状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市北中部を中心とする市内住宅地域。主な需要者は市内居住者の外、周辺市町居住者も含まれるが、 他地域からの流入は少ない。当地域は東岡崎駅へはやや距離があるが、豊田市への通勤アクセス等の利便性等より住宅 用地として底堅い需要がある。中心価格帯は、土地１８００万円程度、新築戸建住宅４５００万円程度で、自動車関連 企業業績はやや陰りが見られる中でも従業員の所得は増加しており、需要の底堅さは継続するものと予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、居住の快適性が重視され自用目的の取引が中心である。 対象標準地は画地条件により収益建物の想定が現実的ではないため収益価格を試算しない一方、類似性の高い複数の取 引事例から規範性ある比準価格が求められた。従って、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との 均衡、単価と総額との関連、市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [104.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市人口、世帯数とも微増基調であるが、西 三河地区大手製造業の企業収益がやや減速し ており、不動産市況も底堅いが年後半は模様 見傾向にある。 当市北西部で国道２４８号周辺の区画整理済 みの地域内であり豊田方面からの旺盛な需要 の中でやや価格水準低位であった当地域への 需要が高まった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％