別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岡崎 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -50 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　登 印  TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市欠町字網笠７番１１ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 早期に開発された小規模住宅 団地。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東岡崎駅東方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 早期に開発された小規模開発住宅団地であり、今後とも現状を維持して推移していくものと予測される。周辺住 宅地への需要は堅調であり、地価は底堅く推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市中東部を中心とする住宅地域である。主たる需要者は岡崎市内の居住者を中心に、周辺市町の居住 者も含まれる。当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、周辺にスーパーやホームセンター等の店舗が複数あ り生活利便性が高いため、宅地需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地で１７００万円程度、新築戸建住宅で３ ５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性が重視され自用目的の取引が中心である。対象標準地 は画地条件により収益建物の想定が経済合理的ではないため収益価格を試算しない一方、類似性の高い複数の取引事例 から規範性ある比準価格が求められた。従って、市場の実態をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡、 単価と総額との関連、市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [104.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岡崎市の人口は微増傾向にある。エリア毎に 引き合いの強弱が見られ、地域経済に先行き 不透明感があるが、不動産市況は概ね堅調に 推移している。 既成住宅地域であるため変化は乏しく、地域 要因に特段の変動はないが、周辺にスーパー 等が複数店舗あり生活利便性が高い地域であ る。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％