鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡崎 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０２０３ -10	岡崎市		建付地	（　）	長方形	南9m道路、中間画地		１低専地区計画等 (60,100)
b	Ａ岡崎０１０８ -532	岡崎市		建付地	（　）	台形	南4m道路、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ａ岡崎０２２１ -26	岡崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	Ａ岡崎０２２２ -9	岡崎市		更地	（　）	不整形	西4m道路、中間画地		１低専 (60,100)
e	Ａ岡崎０２１３ -22	岡崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、南東4.5m、角地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,645	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	96,182	100 [ 106.0]	90,738	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,700
b	(　 ) 89,567	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	83,596	100 [ 84.4]	99,047		99,000
c	(　 ) 98,479	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,873	100 [ 110.0]	89,885		89,900
d	(　 ) 85,527	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	90,299	100 [ 96.0]	94,061		94,100
e	(　 ) 113,807	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	105,708	100 [ 107.0]	98,793		98,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,500 円／㎡]

岡崎 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,417,435	503,715	1,913,720	1,735,200	178,520	（　0.9725） 173,611	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,858,022 円　　　　（　 18,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 -42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	ＬＳ2	158.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	15.6 m x 13.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４０㎡、２ＤＫ各階２戸の計４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	79.00	100.0	79.00	1,194	94,326	2.0	188,652
							1.0	94,326
～

～

～

～

計		158.00	100.0	158.00		188,652		377,304
								188,652

⑨年額支払賃料	188,652 円　×　12ヶ月　＝　 2,263,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,263,824 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 150,229 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,353,595 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	377,304 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,547 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 188,652 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 60,293 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,417,435 円　　　　（　 11,567 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２００１　　　　-1	1,320 ( 1,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	1,362	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,230 円/㎡　月額支払賃料（　 1,194 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２０１７　　　　-1	1,153 ( 1,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,098
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 -42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,000 円	24,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	75,115 円	2,503,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,800 円	24,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 503,715 円　（　　　　　　 2,410 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,735,200 円（　　　　　 8,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,417,435 円
②総費用	503,715 円
③純収益　①－②	1,913,720 円
④建物等に帰属する純収益	1,735,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	178,520 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	173,611 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 831 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,858,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
岡崎 -42　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡崎 -42

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　竹本　弘司

印

TEL.

鑑定評価額

19,300,000 円

１㎡当たりの価格

92,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡崎市真伝町字鐘鋳１番１３８				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅を中心とする丘陵地の住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	東岡崎 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

東岡崎駅北東方

3.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ほぼ熟成した住宅地域のため、今後も現状の居住環境を維持するものと思料する。また、比較的堅調な需要が見
込まれ、地価は当面、堅調に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岡崎市北部の市街化区域内の住宅地域一円が圏域で、需要者の中心は岡崎市及び西三河地方に在住の自
用目的の１次取得者である。業績好調なトヨタ関連企業が多い豊田市に比較的近いことから、宅地需要は堅調である。
また、周辺ではデベロッパーによるミニ開発が行われており、需給は安定している。土地のみで１７００万円～２００
０万円程度、新築建売物件は３５００万円前後が売買の中心となる価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、戸建住宅が中心で共同住宅などの収益物件は少なく、自用目的での取引が中心である。また、本件では収
益方式を適用したが、土地価格に見合う家賃水準が形成されないことから、収益価格はかなり低めに試算された。よっ
て、市場を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡崎 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[100.0]

100
[123.0]

[100.0]
100

91,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口、世帯数ともに微増傾向で、景気
の先行きにやや不透明感があるが、堅調な地
域経済を反映して、不動産市況は安定的に推
移している。

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は見
受けられないが、近隣周辺の地価はやや上昇
基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡崎 -42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０２０３ -14	岡崎市		更地	（　）	長方形	南東6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ岡崎０２２１ -26	岡崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	Ａ岡崎０２２２ -9	岡崎市		更地	（　）	不整形	西4m道路、中間画地		１低専 (60,100)
d	Ａ岡崎０２０３ -6	岡崎市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,791	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	103,146	100 [ 111.2]	92,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,800
b	(　 ) 98,479	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,873	100 [ 111.0]	89,075		89,100
c	(　 ) 85,527	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	90,299	100 [ 95.0]	95,052		95,100
d	(　 ) 103,950	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,574	100 [ 114.0]	91,732		91,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,200 円／㎡]

岡崎 -42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,413,763	498,701	1,915,062	1,713,510	201,552	（　0.9725） 196,009	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,355,756 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 -42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.00	ＬＳ2	158.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	15.6 m x 13.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫのファミリータイプ４戸（平均専有面積３９．５㎡）の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	79.00	100.0	79.00	1,192	94,168	2.0	188,336
							1.0	94,168
～

～

～

～

計		158.00	100.0	158.00		188,336		376,672
								188,336

⑨年額支払賃料	188,336 円　×　12ヶ月　＝　 2,260,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,260,032 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 150,002 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,350,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	376,672 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,541 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 188,336 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 60,192 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,413,763 円　　　　（　 11,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２０１７　　　　-3	1,341 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [101.0]	1,178	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,228 円/㎡　月額支払賃料（　 1,192 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２０１７　　　　-2	1,139 ( 1,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,277
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 -42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,800 円	23,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	75,001 円	2,500,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 241,700 円	23,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 498,701 円　（　　　　　　 2,386 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,713,510 円（　　　　　 8,199 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,413,763 円
②総費用	498,701 円
③純収益　①－②	1,915,062 円
④建物等に帰属する純収益	1,713,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	201,552 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	196,009 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 938 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,355,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）